Österreich diskutiert die Grundsteuererhöhung: Zahlen, Auswirkungen und Alternativen – und was das für Wohnkosten und Gemeinden heute bedeutet (1. Dezember 2025). Seit Wochen verdichten sich Signale aus einzelnen Gemeinden, die die Grundsteuer anheben möchten. Am 1. Dezember 2025 legt eine aktuelle Stellungnahme des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB) die Position der Eigentümerseite offen und stellt die Frage nach der Verhältnismäßigkeit. Für Bürgerinnen und Bürger ist die Debatte mehr als ein abstraktes Finanzthema: Es geht um die laufenden Kosten für Wohnen, um Eigentum als Altersvorsorge und um die Spielräume der Kommunen für notwendige Leistungen. Wir ordnen die Argumente ein, erklären zentrale Fachbegriffe verständlich, analysieren die bekannten Zahlen und zeigen, wo Österreich im Vergleich zu den Bundesländern und zu Deutschland sowie der Schweiz steht – ohne Vorwegnahme eines Ergebnisses, aber mit Blick auf die Konsequenzen für alle Beteiligten in Stadt und Land.
Grundsteuererhöhung in Österreich: Einordnung, Zahlen und Auswirkungen
Der ÖHGB reagiert auf Forderungen einzelner Bürgermeisterinnen und Bürgermeister nach einer höheren Grundsteuer mit deutlicher Kritik. In der vom Verband veröffentlichten Position, abrufbar über die Presseplattform der APA-OTS, wird die Anhebung als nicht gerechtfertigt bewertet. Quelle: ÖHGB-Position auf OTS. Der Kern der Argumentation: Österreich habe bereits eine sehr hohe Steuer- und Abgabenquote in der EU, während Gemeinden in den vergangenen Jahren zusätzliche Einnahmequellen erschlossen hätten. Eine Grundsteuererhöhung, so der Verband, würde Eigentum und Wohnkosten weiter belasten und damit auch die Investitionsbereitschaft dämpfen.
Wesentlich für die Einordnung ist die Frage, wofür die Grundsteuer in Österreich tatsächlich steht und wie sie in den kommunalen Haushalten wirkt. Ebenso relevant: Wie haben sich die Einnahmen entwickelt, welche Alternativen gibt es und welche Folgekosten könnten entstehen? Dieser Beitrag fasst die vorliegenden Fakten aus der ÖHGB-Stellungnahme zusammen, ergänzt Hintergründe und definiert die relevanten Fachbegriffe für ein breites Publikum. Hinweise auf Drittquellen – etwa Statistik Austria, das Finanzministerium oder die Agenda Austria – werden als allgemeine Orientierung genannt; entscheidend ist, dass die Zahlenangaben hier aus der zitierten ÖHGB-Mitteilung stammen oder dort referenziert werden.
Begriffe einfach erklärt: Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine jährlich erhobene Abgabe auf Grund und Boden sowie darauf befindliche Gebäude. Sie wird von den Gemeinden eingehoben und gehört damit zu den kommunalen Einnahmen. In Österreich basiert die Bemessung auf sogenannten Einheitswerten, die in Hauptfeststellungen ermittelt werden. Diese Werte sind in der Regel deutlich niedriger als aktuelle Marktpreise und dienen als Berechnungsbasis, auf die Hebesätze angewandt werden. Für Haushalte kann die Grundsteuer direkt anfallen (bei Eigentum) oder indirekt über Betriebskosten weitergegeben werden, wenn vertraglich zulässig. Ihre Wirkung reicht damit vom Budget der Gemeinden über die Kalkulation von Vermieterinnen und Vermietern bis hin zu den Wohnkosten von Mieterinnen und Mietern.
Begriffe einfach erklärt: Finanzausgleich
Der Finanzausgleich ist der Mechanismus, mit dem in Österreich Steuereinnahmen zwischen Bund, Ländern und Gemeinden verteilt werden. Er legt fest, welcher Anteil aus Gemeinschaftssteuern – etwa der Einkommensteuer oder Umsatzsteuer – an welche Gebietskörperschaften fließt, und regelt darüber hinaus Zusatzmittel, Zweckzuschüsse und Förderprogramme. Für Gemeinden ist der Finanzausgleich eine zentrale Einnahmesäule neben eigenen Abgaben wie der Grundsteuer oder Gebühren für Leistungen. Laut der ÖHGB-Position sind im Finanzausgleich 2024–2028 zusätzliche Milliarden vorgesehen, die Länder und Gemeinden entlasten oder zu Investitionen befähigen sollen. Diese Zuweisungen sollen helfen, Ausgaben zu dämpfen und Projekte einfacher zu finanzieren.
Begriffe einfach erklärt: Hauptfeststellung
Unter Hauptfeststellung versteht man die umfassende Neubewertung der Einheitswerte, die als Basis für die Grundsteuer dienen. In Österreich datiert die letzte Hauptfeststellung laut ÖHGB aus dem Jahr 1973. Seither gab es pauschale Anhebungen, aber keine vollständige Neubewertung der Wertegrundlagen. Das führt zu Diskussionen: Befürworterinnen und Befürworter einer Reform sprechen von veralteten Bemessungsgrundlagen, Kritikerinnen und Kritiker warnen vor Belastungssprüngen und fordern stattdessen Strukturreformen bei Ausgaben. Wichtig: Eine Hauptfeststellung ist ein technischer Prozess – wie daraus politische Hebesätze oder Anhebungen werden, ist eine eigene Entscheidungsebene.
Begriffe einfach erklärt: Valorisierung
Valorisierung bedeutet die regelmäßige Anpassung eines Betrags, einer Gebühr oder einer Leistung an die Inflation oder eine andere Indexgröße. In der kommunalen Praxis betrifft das etwa Abfall-, Kanal- oder Wassergebühren. Werden diese Positionen valorisiert, steigen sie im Gleichklang mit der allgemeinen Preisentwicklung und sichern die Kostendeckung. Der ÖHGB argumentiert, dass viele kommunale Leistungen in Österreich über getrennte, valorisierte Gebühren finanziert werden – im Gegensatz zu Ländern, in denen die Grundsteuer selbst einen größeren Anteil der kommunalen Leistungskosten abdeckt. Die Folge: Die Grundsteuer ist hierzulande nicht das alleinige Haupteinnahmeinstrument, sondern Teil eines breiteren Gebühren- und Abgabensystems.
Begriffe einfach erklärt: Leerstandsabgabe
Die Leerstandsabgabe ist eine Abgabe, die in einigen Bundesländern auf Wohnungen oder Häuser erhoben wird, die über einen bestimmten Zeitraum leer stehen. Ziel ist es, Leerstand zu reduzieren, Wohnraum zu mobilisieren und Spekulation zu erschweren. Die Höhe und Ausgestaltung variieren nach Landesrecht. Laut ÖHGB wurden solche Abgaben in jüngerer Zeit in Vorarlberg, Salzburg, Tirol und der Steiermark eingeführt. Für Gemeinden ergeben sich dadurch zusätzliche Einnahmen, für Eigentümerinnen und Eigentümer Anreize, Wohnraum zu vermieten oder zu veräußern. Gegnerinnen und Gegner sehen in der Leerstandsabgabe einen Eingriff in Eigentumsrechte; Befürworterinnen und Befürworter betonen die wohnungswirtschaftliche Steuerungswirkung.
Begriffe einfach erklärt: Substanzsteuer
Als Substanzsteuer wird eine Steuer bezeichnet, die nicht am laufenden Einkommen, sondern am Besitz von Vermögenswerten ansetzt. Die Grundsteuer ist ein Beispiel dafür: Sie knüpft an Grund und Boden sowie Gebäude an, unabhängig davon, ob und wie viel Einkommen eine Person oder ein Betrieb im betreffenden Jahr erzielt. Kritikerinnen und Kritiker von Substanzsteuern argumentieren, dass sie liquiditätsschwache Eigentümerinnen und Eigentümer treffen können, die zwar Vermögen halten, aber keine hohen laufenden Einnahmen haben. Befürworterinnen und Befürworter heben hervor, dass Substanzsteuern stabile, konjunkturunabhängige Einnahmen generieren und den Wert öffentlicher Leistungen reflektieren, die wiederum Immobilienwerte stützen.
Begriffe einfach erklärt: Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz (5. MILG)
Das mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz – kurz MILG – soll laut ÖHGB im Parlament in einer fünften Fassung beraten werden. Es zielt auf eine zeitweise Begrenzung bestimmter mietrechtlicher Anpassungen, um Mieterinnen und Mieter vor sprunghaften Erhöhungen zu schützen. Der ÖHGB kritisiert, dass Vermieterinnen und Vermieter dadurch weniger Möglichkeiten hätten, inflationsbedingte Kostensteigerungen auszugleichen. Für die Debatte um die Grundsteuererhöhung ist das deshalb relevant, weil mehrere Kostenstränge zusammenlaufen: Steigen Gebühren und Abgaben, während Mieten stärker begrenzt werden, erhöht sich der Druck auf die Kalkulation von Eigentümerinnen und Eigentümern.
Begriffe einfach erklärt: Kommunales Investitionsprogramm
Kommunale Investitionsprogramme sind Förderinstrumente des Bundes, mit denen Gemeinden Investitionen leichter umsetzen können – etwa durch höhere Fördersätze, den Abbau von Bürokratie oder den Verzicht auf aufwendige Co-Finanzierungen. Laut ÖHGB wurden diese Programme zuletzt neu aufgesetzt; nach Angaben des Finanzministeriums sollen rund 900 Millionen Euro unter erleichterten Bedingungen zur Verfügung stehen. Solche Programme sind für Gemeinden wichtig, um Projekte in Infrastruktur, Klimaschutz, Bildung oder Daseinsvorsorge zu finanzieren. Der ÖHGB verweist darauf, dass solche Zusatzmittel die Notwendigkeit einer Grundsteuererhöhung verringern könnten.
Historische Entwicklung: Von der Hauptfeststellung 1973 bis heute
Die letzte österreichweite Hauptfeststellung der Einheitswerte für die Grundsteuer erfolgte 1973. Seitdem gab es keine vollständige Neubewertung aller Grundstücke und Gebäude, sondern pauschale Anpassungen. Aus dieser historisch gewachsenen Struktur resultiert ein Spannungsfeld: Einerseits gilt die Bemessungsgrundlage als veraltet, andererseits sind die daraus berechneten Grundsteuern über die Jahre nicht statisch geblieben. Laut ÖHGB sind die Einnahmen der Gemeinden aus der Grundsteuer seit 2005 um 60 Prozent gestiegen. Der Verband betont, dass diese Entwicklung die Inflation übertroffen habe, weshalb von einer realen Aushöhlung aus seiner Sicht keine Rede sein könne.
Parallel dazu haben sich Kommunalfinanzen und Aufgabenprofile verändert. Gemeinden finanzieren heute zahlreiche Leistungen über eigene Gebühren – etwa für Wasser, Abwasser oder Abfall –, die regelmäßig valorisiert werden. Zudem kamen in mehreren Bundesländern neue Abgabeninstrumente hinzu, insbesondere die Leerstands- und Zweitwohnsitzabgaben. In Summe, so die ÖHGB-Argumentation, sei die Grundsteuer längst nicht mehr das zentrale, alleinige Finanzierungsinstrument für kommunale Leistungen. Die historische Perspektive zeigt damit weniger ein starres System als einen Flickenteppich aus Bemessungswerten, Hebesätzen, Gebühren und neuen Abgaben, der in den letzten Jahrzehnten immer dichter geworden ist.
Vergleich: Bundesländer, Deutschland, Schweiz
Innerhalb Österreichs ist die Situation heterogen. In Vorarlberg, Salzburg, Tirol und der Steiermark wurden laut ÖHGB Leerstands- und teilweise Zweitwohnsitzabgaben eingeführt, die zusätzliche Mittel bringen und auf den Wohnungsmarkt steuern sollen. In Wien wiederum sind zentrale Betriebskostenpositionen – Abfall, Kanal, Wasser – in der Vergangenheit regelmäßig erhöht und valorisiert worden, was die Wohnnebenkosten beeinflusst. Diese Unterschiede zeigen: Eine Grundsteuererhöhung träfe Land und Stadt unterschiedlich, je nach bereits bestehender Gebühren- und Abgabenstruktur.
Der Blick nach Deutschland verdeutlicht, dass auch dort Kommunen eine Grundsteuer einheben. Deutschland hat seine Grundsteuer gesetzlich neu geordnet; allgemein bekannt ist, dass neue Bewertungsregeln eingeführt wurden und die Bundesländer teilweise unterschiedliche Modelle anwenden. Ziel war eine verfassungskonforme, aktualisierte Bemessung bei gleichzeitig aufkommensneutraler Umstellung im Durchschnitt. Die genaue Ausgestaltung variiert, weshalb Auswirkungen regional unterschiedlich ausfallen können. Der österreichischen Debatte liefert das den Hinweis, dass eine Reform technisch möglich ist, politisch aber heikel bleibt, weil Verteilungseffekte zwischen Regionen und Eigentümergruppen auftreten.
In der Schweiz variiert die Lage stark nach Kanton: Eine Liegenschaftssteuer wird in manchen Kantonen erhoben, in anderen ist sie abgeschafft. Kommunale Finanzen stützen sich dort zusätzlich auf andere Steuerquellen, insbesondere die Einkommens- und Vermögensbesteuerung, die kantonal und kommunal mitbestimmt wird. Für Österreich lässt sich daraus vor allem lernen, dass die Rolle einer Grundsteuer im Gefüge der öffentlichen Haushalte je nach System unterschiedlich gewichtet sein kann – und dass Gebühren- und Steuerarchitekturen immer im Kontext betrachtet werden müssen.
Zahlen und Fakten laut ÖHGB-Quelle
Die ÖHGB-Position verweist auf mehrere Kennzahlen und Entwicklungen, die für die Beurteilung einer Grundsteuererhöhung relevant sind. Diese Zahlen stammen aus der genannten Stellungnahme bzw. den dort referenzierten Quellen.
- Grundsteueraufkommen: Seit 2005 plus 60 Prozent, laut Berechnungen der Agenda Austria – und damit stärker als die Inflation, so die ÖHGB-Argumentation.
- Finanzausgleich 2024–2028: Zusätzliche Milliardenbeträge an Länder und Gemeinden – teils zur Ausgabendämpfung, teils als direkte Mittel.
- Kommunales Investitionsprogramm: Rund 900 Millionen Euro unter erleichterten Bedingungen, so das Finanzministerium.
- Konsolidierungseffekte des Bundes: Laut ÖHGB bringen Maßnahmen den Ländern etwa 1,2 Milliarden Euro und den Städten und Gemeinden weitere 1,1 Milliarden Euro an Mehreinnahmen.
- Abgabenquote: Innerhalb der EU rangiert Österreich bei der Abgabenquote laut ÖHGB an vierter Stelle.
Aus diesen Punkten folgert der Verband, dass Österreich kein Einnahmen-, sondern ein Ausgabenproblem habe: Zusätzliche Mittel seien bereits zugeflossen, Gebühren vielfach valorisiert, neue Abgaben eingeführt. Eine Grundsteuererhöhung würde daher aus Sicht des ÖHGB vor allem die Wohnkosten und Investitionen belasten, ohne das strukturelle Ausgabenproblem zu lösen.
Konkreter Bürger-Impact: Was die Debatte im Alltag bedeutet
Für Eigentümerinnen und Eigentümer eines Einfamilienhauses wirkt eine Grundsteuererhöhung unmittelbar via Bescheid. Das trifft besonders Haushalte, die ihr Eigentum als Altersvorsorge betrachten und auf stabile laufende Kosten angewiesen sind. Werden zusätzlich andere Gebühren erhöht oder fortlaufend valorisiert, summieren sich Belastungen.
Für Vermieterinnen und Vermieter verschiebt sich die Kalkulation: Höhere Grundsteuer, steigende Betriebskosten und begrenzte Anpassungsmöglichkeiten bei Mieten – etwa durch das in Beratung befindliche 5. MILG – können die Rentabilität drücken. Der ÖHGB warnt, dass dadurch Investitionen in Instandhaltung, Sanierung und Klimaschutzmaßnahmen zurückgestellt werden. In der Folge leidet der Bestand, und der dringend benötigte Neubau bleibt hinter den Erwartungen zurück.
Für Mieterinnen und Mieter ist die Lage komplex. Laut der ÖHGB-Position sind Hauptmietzinse in den vergangenen Jahren geringer als die Inflation gestiegen, während insbesondere Energie und Betriebskosten die Wohnkosten erhöht haben. Je nach Mietvertrag und Rechtslage können Teile der Grundsteuer als Betriebskosten weiterverrechnet werden. Steigen diese Positionen, verteuert sich Wohnen ohne sichtbare Qualitätsverbesserung. Gleichzeitig bleibt der kommunale Nutzen – also das, was Gemeinden mit zusätzlichen Mitteln leisten – für Haushalte oft schwer greifbar, wenn keine konkreten Projekte damit in Verbindung gebracht werden.
Auch Unternehmen sind betroffen. Höhere Grundsteuern erhöhen die Standortkosten, insbesondere bei flächenintensiven Betrieben oder Hotels in guten Lagen. Der ÖHGB argumentiert, dass sinkende Unternehmensgewinne wiederum die Ertragssteuern auf Bundesebene mindern könnten, was zu Verteilungskonflikten zwischen Bund und Gemeinden führen kann. Anders gesagt: Ein Mehr an kommunalen Einnahmen durch die Grundsteuer könnte an anderer Stelle zu Mindereinnahmen führen – ein Nullsummenspiel ist möglich.
Argumente des ÖHGB und die Akzeptanzfrage
Der Präsident des ÖHGB, RA Dr. Martin Prunbauer, kritisiert, dass manche kommunale Budgetpolitik dem Muster folge: Kommen neue Mittel, steigen rasch die Ausgaben. Er bezeichnet die Grundsteuererhöhung als direkte Belastung von Eigentum und Lebensleistung. Darüber hinaus verweist der Verband auf eine Umfrage eines regionalen Nachrichtenportals, wonach sich eine deutliche Mehrheit der Befragten gegen eine Erhöhung ausgesprochen habe. Diese Stimmungsbilder deuten auf geringe Akzeptanz – sie sind allerdings Momentaufnahmen und keine repräsentative Volksabstimmung.
Für die nüchterne Einordnung lohnt, das Spannungsfeld offen zu benennen: Gemeinden tragen wachsende Aufgaben – von Kinderbetreuung über Pflegeinfrastruktur bis Klimaanpassung – und stehen unter Kosten- und Fachkräftedruck. Der ÖHGB hält dem entgegen, dass bereits erhebliche Zusatzmittel zugeflossen seien und dass es primär um Ausgabenprioritäten gehe. Zwischen diesen Polen entscheidet letztlich die Politik: Wieviel Spielraum erhalten Kommunen über die Grundsteuer, und welche Auflagen oder Transparenzpflichten begleiten das?
Zukunftsperspektive: Was jetzt aus Expertensicht naheliegt
Unter den aktuellen Vorzeichen zeichnen sich mehrere Pfade ab. Erstens könnte eine Reform der Bemessungsgrundlage – etwa eine neue Hauptfeststellung – technisch vorbereitet werden. Dafür bräuchte es Entscheidungsregeln, die kurzfristige Belastungsspitzen dämpfen, etwa durch längere Übergangsfristen, Kappungen oder sozial ausgerichtete Ausgleichsmechanismen. Zweitens ließe sich die Hebesatzpolitik an Transparenz binden: Jede Erhöhung müsste an klar benannte Projekte gekoppelt und jährlich evaluiert werden, damit Bürgerinnen und Bürger nachvollziehen, wofür sie zahlen.
Drittens könnten Gemeinden die vorhandenen Förderprogramme – wie das kommunale Investitionsprogramm – noch konsequenter nutzen und Synergien mit Landes- und Bundesmitteln heben. Viertens ist eine ehrliche Ausgabenseite-Prüfung nötig: Welche Leistungen sind Pflicht, welche freiwillig, wo gibt es Effizienzpotenziale? Fünftens könnte die Gebührenarchitektur überprüft werden, um Doppel- und Dreifachbelastungen zu vermeiden, wenn Leistungen bereits über valorisierte Gebühren gedeckt sind.
Für die Eigentums- und Wohnpolitik ist zudem zentral, Investitionen in klimafitte Sanierung und leistbaren Neubau nicht auszubremsen. Jede Grundsteuererhöhung müsste daraufhin abgeklopft werden, ob sie Mittel für kommunale Klimaanpassung stärkt oder private Sanierungen schwächt. Die ÖHGB-Position plädiert klar gegen die Anhebung. Politisch ist daher mit einer intensiven Abwägung zu rechnen, in der Bund, Länder und Gemeinden auch ihre Zuständigkeiten und Einnahmenverteilung im Finanzausgleich neu austarieren.
Transparenz, Datenlage und Quellen
Die in diesem Beitrag genannten Zahlen zu Einnahmensteigerungen, Finanzausgleich, Investitionsprogramm, Konsolidierungseffekten und Abgabenquote stammen aus der zitierten ÖHGB-Stellungnahme beziehungsweise den dort referenzierten Institutionen. Die Position des Verbands ist eine Interessenvertretung und als solche zu verstehen. Für weiterführende Informationen empfehlen sich offizielle Seiten wie das Bundesministerium für Finanzen, die Statistik Austria, die Seite des ÖHGB sowie die verlinkte Presseaussendung. Die Agenda Austria wird vom ÖHGB als Quelle für das Grundsteueraufkommen seit 2005 genannt; ein Überblick findet sich unter agenda-austria.at.
Schluss: Was jetzt zählt
Österreich diskutiert am 1. Dezember 2025 erneut über die Grundsteuererhöhung – zwischen kommunaler Finanznot und dem Schutz leistbaren Wohnens. Aus der vorliegenden ÖHGB-Position ergeben sich drei Kernaussagen: Erstens sind die kommunalen Einnahmen aus der Grundsteuer laut Verband seit 2005 deutlich gestiegen; zweitens gibt es neue Einnahmequellen und Fördermittel; drittens drohen Belastungen für Eigentum, Wohnkosten und Investitionen. Ob eine Anhebung dennoch politisch sinnvoll erscheint, hängt von Transparenz, Ausgabenprioritäten und der Frage ab, ob zusätzliche Mittel tatsächlich messbaren Mehrwert für Bürgerinnen und Bürger erzeugen.
Unsere Empfehlung: Informieren Sie sich, prüfen Sie kommunale Budgets, und fragen Sie im eigenen Wohnort nach, welche Projekte mit etwaigen Mehreinnahmen finanziert würden. Teilen Sie uns Ihre Erfahrungen mit Grundsteuerbescheiden, Betriebskosten und Investitionen in Sanierung und Neubau – so entsteht ein realistisches Bild vor Ort. Weiterführende Informationen finden Sie beim ÖHGB, beim Finanzministerium und bei Statistik Austria. Die Debatte ist komplex; gute Entscheidungen entstehen dort, wo Zahlen, Verantwortung und Wohnrealität zusammengebracht werden.
