Immobilien-Erbe: Haus geerbt, was nun?

Wer eine Immobilie erbt – sei es einer Eigentumswohnung, ein Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus – sieht sich in der Regel mit zahlreichen Fragen konfrontiert:

Wie wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch vermerkt? Wie wird das Immobilienerbe steuerlich behandelt? Wie geht man vor, wenn eine Vermögensaufteilung unter der Erbengemeinschaft erforderlich ist? Welche Unterhalts- und Instandhaltungskosten sind zu erwarten, wenn man die geerbte Immobilie behalten und ggf. selbst bewohnen möchte? Welche Verpflichtungen hat man als Erbe eines vermieteten Objekts gegenüber den Mietern? All diese Fragen möchte der vorliegende Text beantworten!

Grundbucheintrag

Bei einem Immobilien Erbe muss man den Eigentümerwechsel im Grundbuch vermerken. Beantragt werden kann dies vom Erben, von jedem Miterben einer Erbengemeinschaft und auch vom Testamentsvollstrecker.

Amtlich gesprochen handelt es sich hier um einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs nach einem Erbfall. Einzureichen ist dieser beim Grundbuchamt, also beim Amtsgericht oder Amtsnotariat (Baden-Württemberg). Als Nachweis ist in der Regel ein Erbschein, alternativ ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag samt Eröffnungsprotokoll beizulegen.

Erbschaftssteuer: Wer zahlt wieviel?

Ein Immobilien Erbe unterliegt nach deutschem Recht der Erbschaftsteuer (§1 ErbStG) und muss dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten angezeigt werden.

Der Steuerbetrag bestimmt sich:

• nach dem Wert der geerbten Immobilie, verringert um gesetzliche Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad
• nach dem Erbschaftsteuersatz, der sich nach Verwandtschaftsgrad (= Steuerklasse I, II oder III lt § 15 ErbStG) und der Erbsumme nach Abzug der Freibeträge bestimmt

Die steuerlichen Freibeträge werden lt. § 16 ErbStG nach dem Verwandtschaftsgrad des Erben festgelegt: Für Ehegatten und Lebenspartner sind dies 500.000 €, für Kinder 400.000 €, für Enkel 200.000 €, für Eltern und Großeltern 100.000 € und für alle anderen Erben 20.000 €.

Eine Steuerbefreiung lt. § 13 ErbStG kommt zum Tragen, wenn bspw. ein verwitweter Ehepartner oder ein Kind das geerbte Objekt für die nächsten 10 Jahre bewohnt.

Wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als 10 Jahren erworben hat, fällt bei einem Verkauf ggf. auch die sog. Spekulationssteuer (§ 23 Absatz 1 Nr. 1 EStG) an.

Vermögensaufteilung bei Erbengemeinschaft

Bei einer Erbengemeinschaft sind alle Erben gemeinschaftlich für die Immobilie haftbar, sie müssen alle notwendigen Entscheidungen gemeinsam treffen und alle anfallenden Kosten gemeinschaftlich tragen.

Wenn einer der Miterben die Immobilie (weiterhin) bewohnen möchte, kann er die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft auszahlen, sofern diese damit einverstanden sind und er über die erforderlichen Finanzmittel verfügt. Die Wertfeststellung sollte durch einen Fachmann erfolgen, um eine Übervorteilung der einen oder anderen Partei auszuschließen.

In anderen Fällen ist ein zeitnaher Verkauf mit anschließender Aufteilung des Verkaufserlöses oft die beste Lösung, da dies aufwändige Abstimmungsprozesse und Konflikte in Bezug auf die Immobilienverwaltung vermeiden hilft. Hier empfiehlt es sich, einen erfahrenen Makler vor Ort zu beauftragen, um einen möglichst guten Kaufpreis zu erzielen. Wer dabei nicht auf persönliche Empfehlungen zurückgreifen kann, wird online mit ortsspezifischen Suchanfragen wie „Immobilienverkauf Düsseldorf“ oder „Makler Berlin“ fündig.

Immobilien Erbe bei vermieteten Objekten

Bei einem vermieteten Objekt werden die bestehenden Mietverträge automatisch mitvererbt, d.h. das Mietverhältnis besteht nun zwischen Mietern und Erben.

Dies bedeutet einerseits, dass den Erben die Mieteinnahmen zufließen, aber auch, dass sie sämtliche Vermieterpflichten zu erfüllen haben. Diese reichen von der Instandhaltung der Immobilie über die Erstellung der Betriebskostenabrechnung bis hin zur Deklarierung und Versteuerung der Mieteinnahmen beim Finanzamt.

Wenn der Erbe das vermietete Objekt selbst bewohnen möchte, ist die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung zu prüfen.

Wenn der Erbe die Immobilie weder selbst bewohnen noch eigenverantwortlich vermieten möchte, sollte ein Makler beauftragt werden, um den Verkauf des vermieteten Objekts in die Wege zu leiten.

Unterhalts- und Instandhaltungskosten bei Immobilienbesitz

Wenn die weitere Vermietung oder Selbstnutzung der geerbten Immobilie im Betracht gezogen wird, empfiehlt sich eine fachkundige Bewertung des Gebäudezustands – andernfalls drohen später unangenehme Überraschungen durch unerwartete Folgekosten (notwendige Instandhaltungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen).

Ebenfalls zu berücksichtigen sind die laufenden Kosten der Immobilie, insbesondere Grundsteuer, Betriebskosten und Gebäudeversicherung. Bei Eigentumswohnungen wird die Höhe von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage durch die Eigentümergemeinschaft festgelegt.

Was tun, wenn man die geerbte Immobilie nicht will?

Gemeinhin stellt man es sich als Glücksfall vor, eine Immobilie zu erben – vor dem geistigen Auge erscheint dabei meist eine adrette Eigentumswohnung in angenehmer Lage oder ein gepflegtes Eigenheim im Grünen.

Die Realität ist jedoch leider oft weniger ideal:

• Sanierungsbedarf: Manche Immobilien sind dermaßen sanierungsbedürftig, dass sie aller Wahrscheinlichkeit nach mehr Geld verschlingen würden, als sie jemals einbrächten. Wenn ein solches Objekt nicht ausgerechnet auf einem begehrten Grundstück steht, ist es oft unmöglich, einen Käufer zu finden.
• Schuldenbelastung: Wer eine Immobilie erbt, erbt immer auch die damit verbundenen Grundschulden und ist dann persönlich für diese haftbar. Hier ist ein fachkundiger Blick ins Grundbuch und die Ermittlung der tatsächlichen Schuldensumme unbedingt ratsam! Alternativ kann in manchen Fällen eine Nachlassinsolvenz in Betracht gezogen werden.

In solchen Fällen kann man das Erbe innerhalb von 6 Wochen ausschlagen (§ 1944 Absatz 1 BGB). Zu erklären ist dies gegenüber dem örtlichen Amtsgericht oder dem Nachlassgericht am Wohnort des Erblassers. Für das Ausschlagen des Erbes fällt allerdings eine Gebühr an – diese bemisst sich nach dem Wert der Erbschaft, beträgt jedoch mindestens 30 €.

Tipp: Das Ausschlagen des Erbes kann in bestimmten Konstellationen steuerlich vorteilhaft sein, um den direkten und somit nur 1x besteuerten Übergang der geerbten Immobilie an die Erben des Erben (bspw. die Kinder eines hochbetagten Alleinerben) zu ermöglichen. Vor derlei Entscheidungen empfiehlt sich stets eine eingehende Beratung bei Steuerberater und/oder Erbrechtsanwalt.