Österreich ringt am 16.02.2026 um die Leerstandsabgabe: Was sie bringt, wo sie scheitert und wie Alternativen Wohnraum wirklich mobilisieren könnten. Der Druck am Wohnungsmarkt ist hoch, die politischen Erwartungen an schnelle Lösungen ebenso. Doch ein aktueller Debattenanstoß zeigt: Die Leerstandsabgabe entfacht mehr Streit als greifbare Ergebnisse. Was heißt das für Städte und Gemeinden, für Eigentümerinnen und Eigentümer – und vor allem für Mieterinnen und Mieter? Wir ordnen ein, analysieren Zahlen und beleuchten, welche Wege tatsächlich zu mehr leistbarem Wohnraum führen könnten.
Leerstandsabgabe in Österreich: Einordnung, Positionen, Relevanz
Ausgangspunkt der aktuellen Diskussion ist eine Stellungnahme des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), die im Kontext eines Beitrags auf Ö1 veröffentlicht wurde. Der ÖHGB hält Leerstandsabgaben für kein wirksames Instrument, um brachliegenden Wohnraum zu aktivieren. Die Begründung: geringe Effekte bei gleichzeitig hohem Verwaltungsaufwand und rechtlichen Hürden. In Bundesländern, die eine Leerstandsabgabe eingeführt haben, seien überzeugende Erfolgsmeldungen rar, heißt es. Stattdessen steige der Ruf nach höheren Sätzen – etwa in Salzburg mit bis zu 5.000 Euro pro Jahr oder in Innsbruck, wo aufgrund einer neuen Berechnung bis zu rund 5.600 Euro jährlich möglich sind. Nach Einschätzung des ÖHGB fehlen aber belastbare Belege, dass solche Beträge spürbar mehr Wohnungen auf den Markt bringen.
Rechtlich spielt die Kompetenzverteilung zwischen Bund und Ländern eine zentrale Rolle. Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hatte bereits eingeschränkt, dass Länder keine erheblichen Abgaben für Leerstand festsetzen dürfen, weil dies in Bundeskompetenzen eingreifen kann. Dies wurde durch ein Verfassungsgesetz teilweise umgangen, um Gemeinden mehr Spielraum für Einnahmen aus Leerstand zu verschaffen. Gleichzeitig verweisen Kritikerinnen und Kritiker – in diesem Fall der ÖHGB – auf Vollzugsprobleme: In der Steiermark sei die Erhebung der Abgabe so aufwendig geworden, dass politisch die Einstellung des Modells angekündigt wurde. In Kärnten wiederum stehe Leerstand oft nicht für Zurückhaltung, sondern für fehlende Nachfrage in strukturschwächeren Regionen.
Der ÖHGB setzt einen Gegenpunkt zur Abgabendebatte: Nicht Leerstand sei das Kernproblem, sondern zu wenig Neubau. Er verweist auf sinkende Baubewilligungen bei gleichzeitig wachsender Bevölkerung. Die Zahlen im Raum: ein Rückgang der Baubewilligungen von 86.410 (2019) auf 51.473 (2024) – parallel dazu ein Bevölkerungsanstieg von 8.932.664 (1.1.2021) auf 9.216.459 (1.10.2025). Aus Sicht des Verbands ist die Schlussfolgerung klar: Mehr Bau statt mehr Bürokratie.
Zur Quelle und zum vollständigen ÖHGB-Statement gelangen Sie über diesen Link: OTS-Presseaussendung. Die rechtliche Einordnung und Detailbewertung im Folgenden basiert auf dieser Position und auf öffentlich zugänglichen allgemeinen Informationen zu Zuständigkeiten und Instrumenten der Wohnungspolitik.
Fachbegriffe einfach erklärt
Leerstandsabgabe
Die Leerstandsabgabe ist eine Abgabe, die Gemeinden oder Länder auf Wohnungen erheben, die über einen definierten Zeitraum nicht bewohnt oder genutzt werden. Ziel ist es, Eigentümerinnen und Eigentümer dazu zu motivieren, leer stehende Objekte zu vermieten oder zu verkaufen, damit mehr Wohnraum verfügbar wird. In der Praxis hängt die Wirksamkeit von klaren Definitionen, Ausnahmen, Meldepflichten und der Höhe der Abgabe ab. Problematisch ist dabei die Feststellung, ob eine Wohnung tatsächlich unrechtmäßig leer steht: Sanierungen, zeitweilige Abwesenheit, ein Pflege- oder Studienaufenthalt sowie Marktsituationen ohne Nachfrage machen die Erhebung komplex. Ohne präzise Kriterien, verlässliche Datenquellen und praktikablen Vollzug drohen hohe Verwaltungskosten bei geringem Effekt.
Verfassungsgerichtshof (VfGH)
Der Verfassungsgerichtshof ist das höchste Gericht Österreichs in Verfassungsfragen. Er prüft, ob Gesetze und Verordnungen der Bundes- oder Landesebene mit der Bundesverfassung vereinbar sind. In Steuer- und Abgabenfragen achtet der VfGH darauf, dass Zuständigkeiten (Kompetenzen) eingehalten werden. Wenn zum Beispiel eine Landesabgabe faktisch in eine Materie eingreift, die dem Bund vorbehalten ist, kann der VfGH diese Regelung aufheben. Für Leerstandsabgaben bedeutet das: Länder und Gemeinden müssen ihre Abgabenmodelle so ausgestalten, dass sie verfassungskonform sind, insbesondere hinsichtlich Bemessung, Zielsetzung und Abgrenzung zu bundesrechtlichen Steuern.
Bundeskompetenz und Kompetenzverteilung
Die österreichische Bundesverfassung teilt Zuständigkeiten zwischen Bund und Ländern auf. In manchen Bereichen hat der Bund das Sagen (etwa bei bestimmten Steuern), in anderen die Länder oder Gemeinden. Diese Aufteilung beeinflusst, welche Abgabenarten die Länder erheben dürfen. Wird eine Landesabgabe zu umfangreich oder ähnelt sie einer Bundessteuer, kann ein Konflikt entstehen. Genau hier liegt eine juristische Hürde für Leerstandsabgaben: Sie müssen so gestaltet sein, dass sie nicht die Grenzen der Landeskompetenzen überschreiten. Politisch wurde diese Hürde durch Anpassungen auf Verfassungsebene teilweise adressiert, um Gemeinden Einnahmespielräume zu sichern – doch die Ausgestaltung im Detail bleibt heikel.
Zweitwohnsitzabgabe
Eine Zweitwohnsitzabgabe ist eine von Gemeinden erhobene Abgabe auf Wohnungen oder Häuser, die nicht als Hauptwohnsitz dienen. Sie soll die mit Zweitwohnsitzen verbundenen kommunalen Kosten (Infrastruktur, Tourismusdruck) mitfinanzieren. Zweitwohnsitze sind nicht mit Leerstand gleichzusetzen: Ein Objekt kann regelmäßig genutzt werden, ohne dauerhaft bewohnt zu sein. In Gemeinden mit hohem Anteil an Zweitwohnsitzen gibt es oft bereits spezifische Abgaben oder Regelungen. Wird zusätzlich eine Leerstandsabgabe eingeführt, kann es zu einer Mehrfachbelastung kommen, ohne dass zusätzliche Wohnungen tatsächlich dem Mietmarkt zugeführt werden. Die Abgrenzung ist daher zentral, um Doppelregelungen zu vermeiden.
Baubewilligung
Die Baubewilligung ist eine behördliche Genehmigung für die Errichtung, Änderung oder Nutzung von Gebäuden. Sie stellt sicher, dass Bauvorhaben technischen, rechtlichen und städtebaulichen Vorgaben entsprechen. Die Zahl der Baubewilligungen gilt als Frühindikator für die künftige Bautätigkeit: Weniger Bewilligungen heute bedeuten tendenziell weniger fertiggestellte Wohnungen in zwei bis drei Jahren. Rückgänge bei Baubewilligungen können unterschiedliche Ursachen haben, etwa hohe Baukosten, strenge Kreditvergaben, wirtschaftliche Unsicherheit oder eine sinkende Risikobereitschaft von Entwicklerinnen und Entwicklern. Für die Wohnungspolitik ist dieser Indikator zentral, um Angebotsengpässe frühzeitig zu erkennen.
Wohnkostenbelastung
Die Wohnkostenbelastung misst, wie viel Prozent des Haushaltseinkommens für Wohnen aufgewendet werden. Dazu zählen in der Regel Miete oder Kreditraten, Betriebskosten und Energieausgaben. Eine stabile durchschnittliche Quote kann darüber hinwegtäuschen, dass sich Belastungen innerhalb der Bevölkerung sehr unterschiedlich entwickeln: Junge Haushalte, Alleinerziehende sowie Menschen mit niedrigen Einkommen sind oft stärker betroffen. Umgekehrt können Haushalte mit Eigentum und niedriger Verschuldung von stabilen Belastungen profitieren. Bei wohnungspolitischen Entscheidungen dient die Quote als Orientierung, ob Maßnahmen ankommen und ob Nebenkosten – wie Energie – die Budgets stärker als Kaltmieten beeinflussen.
Historischer Kontext: Wie die Leerstandsdebatte Fahrt aufnahm
Leerstand wird in Österreich seit Jahren diskutiert, vor allem in Städten mit hohem Zuzug und knappem Angebot. In den 2010er-Jahren wuchsen die Ballungsräume, während viele ländliche Regionen schrumpften oder stagnierten. In dieser Phase entstanden unterschiedliche politische Strategien: Dichten, Nachverdichten, Bauträgerwettbewerbe, Bodenfonds – und eben Abgabenmodelle, die ungenutzten Wohnraum mobilisieren sollten. Parallel dazu verteuerten sich Grundstücke und Bauleistungen, Energiepreise stiegen, und die Kreditkonditionen schwankten stark. Diese Mischung erschwerte nicht nur den Neubau, sondern auch Sanierungen im Bestand.
Mit der Zeit traten rechtliche Fragen stärker in den Vordergrund. Der Verfassungsgerichtshof setzte Grenzen für umfangreiche Länderabgaben; politisch wurden diese durch verfassungsrechtliche Schritte teils umschifft, um Gemeinden mehr Spielraum zu geben. Einzelne Städte und Länder gingen voran und testeten Modelle. Dabei zeigten sich zwei Muster: Erstens ist die belastbare Identifikation von Leerstand kompliziert. Zweitens führt ein pauschales Abgabenregime häufig zu Bürokratie, Ausnahmenkatalogen und Einzelfallprüfungen, die Kapazitäten in Gemeindeämtern binden. Daher verwundert es nicht, dass Vollzugsfragen – wer erhebt, wie wird kontrolliert, welche Datenquellen sind zulässig – zum Dreh- und Angelpunkt der Debatte wurden.
Parallel etablierte sich ein Gegenargument: Selbst wenn es gelingt, Leerstand zu verringern, ist der Effekt gegenüber dem Neubau begrenzt. Denn natürliche Fluktuation – Wohnungswechsel, Sanierungen, Erbschaften, gesundheitliche oder berufliche Auszeiten – erzeugt stets einen Grundsockel an unvermiedbarem Leerstand. Laut Angaben, auf die sich der ÖHGB beruft, liegt eine Leerstandsquote von rund fünf Prozent im Rahmen dessen, was wohnungswirtschaftlich als notwendig oder unvermeidbar gilt. In dieser Sichtweise rückt der Fokus zurück auf die Angebotsseite: Baubewilligungen, Fertigstellungen und leistbare Finanzierungsbedingungen.
Vergleich: Bundesländer und der Blick nach Deutschland und in die Schweiz
Innerösterreichisch zeigt sich ein heterogenes Bild. Salzburg kennt Obergrenzen bis 5.000 Euro jährlich. Innsbruck hat die Berechnung angepasst, wodurch bis zu rund 5.600 Euro pro Jahr möglich sind. Der ÖHGB berichtet, dass trotz solcher Sätze positive Effekte schwer nachzuweisen seien und die Debatte häufig in die Richtung geht, die Abgabe noch weiter zu erhöhen. In der Steiermark wiederum sei – so die ÖHGB-Schilderung – die Einstellung angekündigt worden, weil Aufwand und Ertrag in keinem Verhältnis stünden. Kärnten zeigt eine andere Facette: In vielen ländlichen Gegenden sind leerstehende Häuser kein Zeichen von Zurückhalten, sondern von fehlender Nachfrage. Eine einheitliche Abgabe behandelt daher sehr unterschiedliche Märkte nach demselben Schema, was zu Fehlanreizen führen kann.
Deutschland setzt vielerorts weniger auf Abgaben, sondern auf Zweckentfremdungssatzungen in Großstädten. Diese Regeln sollen verhindern, dass Wohnungen etwa dauerhaft als Ferienunterkünfte genutzt werden oder leer stehen. Das Instrumentarium umfasst Meldepflichten, Genehmigungsvorbehalte und Bußgelder. Die Logik: nicht fiskalische Belastung, sondern ordnungsrechtliche Steuerung. Ob es wirkt, hängt von Kontrollen, Personal und klaren Definitionen ab. Die Erfahrungen zeigen: Wo Vollzugslücken bestehen, bleibt der Effekt bescheiden.
Die Schweiz verfolgt einen stark gemeinde- und kantonsgeprägten Mix. Bundesrechtlich relevant ist die Begrenzung des Zweitwohnungsanteils in Gemeinden mit hoher Auslastung. Zudem wird die Leerwohnungsziffer – eine statistische Kennzahl für freie Wohnungen – regelmäßig publiziert. Viele Gemeinden arbeiten mit Anreizen und restriktiven Regeln für Zweitwohnungen, während echte Leerstandsabgaben weniger verbreitet sind. Auch hier ist klar: Die Datenqualität und der administrative Aufwand entscheiden, ob Instrumente greifen. Im Ergebnis zeigt der Vergleich: Instrumente müssen zum lokalen Markt passen und brauchen Ressourcen im Vollzug.
Was bedeutet das für Bürgerinnen und Bürger?
Die Wirkung einer Leerstandsabgabe entfaltet sich vor Ort. Für Eigentümerinnen und Eigentümer kann sie zusätzliche Kosten, Meldepflichten und Abwägungen bedeuten. Für Mieterinnen und Mieter steht die Hoffnung auf mehr Angebot im Raum – allerdings nur, wenn tatsächlich Wohnungen durch die Abgabe mobilisiert werden. Gemeinden müssen abwägen, ob die erwarteten Einnahmen und Lenkungseffekte den Verwaltungsaufwand rechtfertigen.
Konkrete Alltagsszenarien
- Sanierungspause: Eine Eigentümerin modernisiert eine Wohnung. Lieferengpässe und hohe Baukosten verzögern das Projekt. Ohne großzügige Ausnahmeregel droht eine Abgabe, obwohl eine Wiedervermietung geplant ist.
- Regionale Nachfrageflaute: Ein Hausbesitzer in einer strukturschwachen Gemeinde in Kärnten findet keine Mieterinnen und Mieter. Eine Leerstandsabgabe belastet zusätzlich, ohne dass sie Nachfrage schafft.
- Berufsbedingte Abwesenheit: Ein Paar pendelt zwischen Wien und Linz. Die Stadtwohnung steht zeitweise leer, wird aber regelmäßig genutzt. Hier sind präzise Definitionen nötig, damit Nutzung nicht fälschlich als Leerstand gewertet wird.
- Gemeindeamt im Dauereinsatz: Die Erhebung verlangt Datenabgleiche, Bescheide, Fristenläufe und Rechtsmittelbearbeitung. Personal- und IT-Kosten steigen – Mittel, die andernorts in Wohnbauförderung oder Beratung fehlen könnten.
Ein positiver Effekt ist denkbar, wenn tatsächlich ungenutzte Wohnungen mit geringem Aufwand identifizierbar sind und ihre Eigentümerinnen und Eigentümer auf die Abgabe mit Vermietung reagieren. Doch je mehr Ausnahmen, Übergangsfristen und Sonderlagen es gibt, desto kleiner wird dieser Kernbereich – und desto größer das Risiko, dass Aufwand und Ertrag auseinanderdriften.
Zahlen und Fakten: Was lässt sich ablesen?
Der ÖHGB verweist darauf, dass Erhebungen zum Leerstand bislang häufig auf Schätzungen beruhen und die rechtssichere Feststellung schwierig ist. Als Orientierungswert wird eine Leerstandsquote im Bereich von rund fünf Prozent als normal erachtet, weil Ein- und Auszüge, Adaptierungen und temporäre Auszeiten unvermeidbar sind. In dieser Logik wäre nicht jeder Prozentpunkt Leerstand eine politisch mobilisierbare Reserve, sondern teils notwendiger Puffer für einen funktionierenden Markt.
Zur Angebotsseite nennt der ÖHGB zwei markante Entwicklungen: Erstens sanken die Baubewilligungen für Wohnungen von 86.410 (2019) auf 51.473 (2024). Das entspricht einem Minus von rund 40 Prozent. Zweitens stieg die Bevölkerung von 8.932.664 (1.1.2021) auf 9.216.459 (1.10.2025). Beides zusammengenommen deutet auf eine strukturelle Angebotsknappheit hin, die durch Leerstandsabgaben allein kaum aufzulösen ist. Denn weniger genehmigte Wohnungen heute bedeuten mittelfristig weniger Fertigstellungen – und bei wachsender Nachfrage steigen die Spannungen am Mietmarkt.
Auch die Zusammensetzung der Wohnkosten ist relevant. Nach Darstellung des ÖHGB lagen Hauptmietzinse in den vergangenen Jahren unter der Inflationsrate, während Betriebskosten – insbesondere Energie – deutlich zulegten. Für Haushalte bedeutet das: Selbst wenn die Grundmiete moderat steigt, können die Gesamtwohnkosten spürbar anziehen, wenn Nebenkosten hoch bleiben. Eine Leerstandsabgabe adressiert diesen Nebenkostenblock nicht. Sie könnte sogar indirekt Kosten erhöhen, wenn Eigentümerinnen und Eigentümer Abgaben oder zusätzlichen Verwaltungsaufwand in die Preisbildung einkalkulieren, soweit rechtlich und marktwirtschaftlich möglich.
Die Forderung mancher Gemeinden nach höheren Abgabesätzen – wie in Salzburg oder durch neue Rechenmodelle in Innsbruck – zeigt den politischen Druck. Doch höhere Sätze lösen nicht das Vollzugsproblem: Es bleibt schwierig, Leerstand lückenlos, fair und rechtssicher zu identifizieren. Wo die Abgabe in der Praxis auf breite Ausnahmen trifft, steigt zudem die Gefahr, dass sie vor allem jene trifft, die ohnehin aktiv vermieten wollen, aber temporär gebremst sind.
Recht und Vollzug: Der Knackpunkt bleibt die Umsetzung
Ohne klare Definition, verlässliche Datenquellen und praxistaugliche Verfahren geraten Leerstandsabgaben ins Stocken. Kommunen brauchen rechtssichere Kriterien, um dauernden Leerstand von legitimen Pausen zu unterscheiden. Datenabgleiche mit Melderegistern, Energieverbrauch oder Postzustellungen werfen Datenschutz- und Genauigkeitsfragen auf. Verfahren müssen nachvollziehbar, verhältnismäßig und administrierbar sein. Der ÖHGB berichtet, dass in der Steiermark die Einstellung der Abgabe angekündigt wurde, weil Aufwand und Ertrag im Missverhältnis standen – ein Beispiel dafür, wie Vollzug und Akzeptanz über die Zukunft eines Instruments entscheiden.
Ein zweiter Knackpunkt ist die Kompetenzordnung. Abgaben dürfen nicht in Felder vordringen, die der Bund für sich beansprucht. Politische Korrekturen auf Verfassungsebene können Spielräume erweitern, ersetzen aber nicht die Notwendigkeit, Modelle so zu designen, dass sie einfach, zweckmäßig und rechtlich stabil sind. In der Praxis spricht vieles dafür, klare Zielgruppen zu definieren: etwa wirklich dauerhafter, nicht begründbarer Leerstand – und zugleich großzügige, gut dokumentierbare Ausnahmen für Sanierung, Krankheit, berufliche Mobilität oder Pflege.
Expertenstimme aus der Quelle
ÖHGB-Präsident RA Dr. Martin Prunbauer fasst die Lage laut Quelle so zusammen: »Leerstandsabgaben lösen kein Wohnungsproblem, sondern schaffen vor allem Bürokratie und zusätzliche Belastungen und damit ein Wohnungsproblem.« Zudem betont er den Rückgang der Baubewilligungen und warnt vor abschreckenden Effekten zusätzlicher Belastungen für Investitionen in den Wohnbau. Diese Einschätzung ist eine Position in der aktuellen Debatte; sie verweist auf strukturelle Faktoren, die politisch unabhängig von Abgaben adressiert werden müssen.
Zukunftsperspektive: Was könnte wirklich wirken?
Wenn Leerstandsabgaben in vielen Fällen an praktische Grenzen stoßen, stellt sich die Frage nach Alternativen. Drei Pfade zeichnen sich ab. Erstens: Angebotsausweitung. Stabile, planbare Rahmenbedingungen für Neubau und Sanierung – von der Baulandmobilisierung über schnellere Genehmigungen bis zu zielgerichteten Förderprogrammen – adressieren direkt die Knappheit. Zweitens: Treffsichere Anreize. Statt pauschaler Abgaben könnten befristete Mietgarantien, Ausfallbürgschaften oder Sanierungszuschüsse Eigentümerinnen und Eigentümer motivieren, schwierige Objekte auf den Markt zu bringen. Drittens: Daten und Transparenz. Ein standardisiertes, datenschutzkonformes Register für temporären Leerstand mit einfacher digitaler Meldung kann Planungssicherheit schaffen und Vollzugskosten senken, wenn politisch weiterhin ein Leerstands-Instrument gewünscht ist.
Langfristig sollten Bund, Länder und Gemeinden ein gemeinsames Monitoring aufbauen: Baubewilligungen, Fertigstellungen, Leerstandsquoten nach Regionstyp, Mietpreisentwicklung und Betriebskostenstruktur. Daraus ließen sich regional differenzierte Strategien ableiten. In wachsenden Städten mit knappen Flächen können Bauträgerwettbewerbe, Nachverdichtung und geförderter Wohnbau den größten Hebel entfalten. In Gemeinden mit Nachfrageflaute helfen Revitalisierungsprogramme, Umnutzungen und Standortförderungen. Ein universelles Abgabeninstrument stößt in beiden Welten an Grenzen. Die Debatte vom 16.02.2026 zeigt: Die Zeit ist reif für einen Instrumentenmix mit klaren Zielen, effizientem Vollzug und Fokus auf wirksamen Neubau.
Schluss: Lehren aus der Debatte und der Blick nach vorn
Die Diskussion um die Leerstandsabgabe hat das Thema Wohnraum in Österreich neu justiert. Die Bilanz der vergangenen Jahre: viel Verwaltungsaufwand, rechtliche Stolpersteine, uneinheitliche Praxis und kaum belastbare Belege für breite Mobilisierungseffekte. Gleichzeitig deuten rückläufige Baubewilligungen bei wachsender Bevölkerung auf einen Angebotsengpass, der strukturell gelöst werden muss. Wer den Mietmarkt entlasten will, wird an stabilem Neubau, klugen Sanierungsanreizen und gut dotierten Förderprogrammen nicht vorbeikommen. Wo Leerstandsabgaben politisch beibehalten werden, braucht es präzise Definitionen, faire Ausnahmen und schlanken Vollzug.
Was sind Ihre Erfahrungen in Ihrer Gemeinde? Schreiben Sie uns Hinweise zu funktionierenden Modellen, Vollzugsproblemen oder innovativen Anreizen. Weiterführende Informationen finden Sie in der ÖHGB-Quelle und bei oehgb.at. Für allgemeine Nachrichten zum Thema empfehlen wir außerdem die Programmseiten von Ö1. Klar ist: Österreich braucht einen lösungsorientierten Mix – weniger Schlagworte, mehr Baufortschritt und mehr Treffsicherheit bei jeder Abgabe, die am Ende Bürgerinnen und Bürgern helfen soll.
Quellen und Hinweis
- Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund: OTS-Presseaussendung vom 16.02.2026
- Allgemeine Informationen zu Zuständigkeiten und Wohnungspolitik: öffentlich zugängliche Rechts- und Verwaltungsquellen
