Leistbares Wohnen rückt in Österreich ins Zentrum der EU-Politik: Am 17. Dezember 2025 hat eine aktuelle Initiative aus Brüssel die Debatte über Mieten, Wohnbau und soziale Absicherung neu entfacht. Die younion – Die Daseinsgewerkschaft begrüßt den Europäischen Plan für leistbares Wohnen und spricht von einem wichtigen Schritt. Gleichzeitig warnt sie vor zu viel Unverbindlichkeit. Für Österreich ist das mehr als ein technisches Detail: Es geht um die Zukunft unserer Städte, um Chancen für junge Menschen und Familien – und darum, ob Wohnen als Grundrecht mehr Gewicht bekommt als spekulative Gewinne. Hinter den Schlagworten stehen konkrete Weichenstellungen: von EU-Förderinstrumenten über Regeln für Kurzzeitvermietung bis hin zu Mietendeckel und Leerstandsabgabe. Die Frage ist, ob der EU-Wohnplan rasch spürbare Verbesserungen bringen kann – und wie Bund, Länder und Gemeinden diese Chance nutzen. In den kommenden Monaten wird sich entscheiden, ob Ankündigungen Realität werden und ob in Österreich tatsächlich mehr gemeinnütziger und öffentlicher Wohnraum entsteht.
EU-Wohnplan und leistbares Wohnen in Österreich
Die younion – Die Daseinsgewerkschaft begrüßt den von der Europäischen Kommission präsentierten Europäischen Plan für leistbares Wohnen. Laut Quelle bestätigt EU-Kommissar Dan Jørgensen den Grundsatz, dass Wohnraum keine Ware, sondern ein Grundrecht ist. Thomas Kattnig, Mitglied im younion-Bundespräsidium, unterstreicht die Bedeutung des Pakets, kritisiert aber fehlende Verbindlichkeit. Positiv bewertet er den Fokus auf neuen, leistbaren Wohnraum und die Öffnung von EU-Förderinstrumenten. Ebenfalls im Paket: eine neue Finanzierungsplattform der Europäischen Investitionsbank (EIB) mit der Mobilisierung von mindestens 43 Mrd. Euro, die laut Quelle speziell Wohninvestitionen unterstützen soll, sowie Initiativen zur Regulierung von Kurzzeitvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten.
Für Österreich ist die Relevanz unmittelbar: Der soziale Wohnbau, die Wohnbauförderung der Länder und der gemeinnützige Sektor sind tragende Säulen des leistbaren Wohnens. Wenn europäische Förderungen zügig und zielgerichtet zugänglich werden, können Gemeinden, Länder und gemeinnützige Bauträgerinnen und Bauträger schneller Projekte realisieren. Gleichzeitig mahnt Kattnig an, dass die Regeln klar und verbindlich sein müssen, damit die Mittel dort ankommen, wo sie den größten sozialen Nutzen stiften: bei öffentlichen und gemeinnützigen Akteuren, die langfristig leistbaren Wohnraum sichern.
Zahlen und Fakten: Was jetzt feststeht
Aus der Quelle gehen mehrere Kernpunkte hervor: Die EIB-Plattform soll mindestens 43 Mrd. Euro mobilisieren. Vorgesehen ist eine Überarbeitung des Beihilfenrechts, um den Zugang zum sozialen Wohnbau zu erleichtern. Beim Thema Obdachlosigkeit wird das in Österreich bekannte Konzept Housing First als „good practice“ hervorgehoben. Zudem enthält das Paket Vorschläge zur strengeren Regulierung von Kurzzeitvermietungen in Gebieten mit Wohnungsnot. Laut Quelle werden in einigen Regionen Europas bis zu 20 Prozent der Wohnungen für Kurzzeitvermietung genutzt – ein Anteil, der den regulären Wohnungsmarkt spürbar verknappt und Preise treibt. Auch Immobilienspekulation wird thematisiert, zunächst über mehr Datenerhebung als Basis für weitere Maßnahmen. Kattnig verlangt, dass aus Daten rasch verbindliche Regeln werden.
Fachbegriff erklärt: Affordable Housing Plan (Europäischer Plan für leistbares Wohnen)
Der Affordable Housing Plan ist ein von der Europäischen Kommission vorgestelltes Maßnahmenpaket, das leistbares Wohnen in Europa fördern soll. Er bündelt verschiedene Instrumente: bessere Nutzung bestehender EU-Fonds, neue Finanzierungswege über Institutionen wie die EIB, rechtliche Klarstellungen im Beihilfenrecht und Empfehlungen für nationale und lokale Maßnahmen. Ziel ist, den Bau und die Sanierung leistbarer Wohnungen zu beschleunigen, soziale Ziele zu stärken und Marktverzerrungen wie exzessive Kurzzeitvermietung zu adressieren. Wichtig ist: Der Plan setzt politische Leitplanken, ersetzt aber nicht die Zuständigkeiten von Ländern und Gemeinden.
Fachbegriff erklärt: Beihilfenrecht
Beihilfenrecht bezeichnet die EU-Regeln, die festlegen, unter welchen Bedingungen staatliche Unterstützung – etwa Zuschüsse oder vergünstigte Kredite – zulässig ist. Der Hintergrund: Öffentliche Gelder dürfen den Wettbewerb im EU-Binnenmarkt nicht unfair verzerren. Beim Wohnbau bedeutet das, dass Förderungen so gestaltet werden müssen, dass sie sozialpolitische Ziele erreichen, ohne Wettbewerber unberechtigt zu benachteiligen. Eine Überarbeitung des Beihilfenrechts kann Klarheit schaffen, welche Förderungen für sozialen Wohnbau rechtssicher möglich sind, und dadurch Verfahren beschleunigen und Planungssicherheit für Bauträgerinnen und Bauträger erhöhen.
Fachbegriff erklärt: Housing First
Housing First ist ein Ansatz zur Bekämpfung von Obdachlosigkeit, der Betroffenen zuerst eine stabile Wohnung bereitstellt und anschließend bedarfsgerechte Unterstützung organisiert. Im Unterschied zu stufenweisen Programmen, die Wohnraum an Bedingungen knüpfen, steht hier die Wohnung an erster Stelle. In Österreich gibt es Erfahrungen mit Housing First-Projekten, die zeigen, dass Stabilität im Wohnen den Zugang zu Arbeit, Gesundheit und sozialer Teilhabe verbessert. Der EU-Wohnplan nennt Housing First als „good practice“ und deutet an, dass Mitgliedstaaten diese Herangehensweise breiter verankern könnten.
Fachbegriff erklärt: Finanzialisierung des Wohnens
Finanzialisierung beschreibt die Tendenz, Wohnraum primär als Finanzanlage zu behandeln. Dabei werden Wohnungen wie handelbare Vermögenswerte bewertet, mit Renditeerwartungen, die die Mieten antreiben können. Für Mieterinnen und Mieter kann das bedeuten, dass langfristige soziale Ziele hinter kurzfristigen Erträgen zurückstehen. Gewerkschaften und soziale Akteure warnen, dass exzessive Finanzialisierung die Wohnungskrise verschärft, indem sie Preise erhöht, Verdrängung fördert und Investitionen in leistbaren Wohnraum verdrängt. Kattnig fordert daher Regeln, die spekulative Dynamiken eindämmen.
Fachbegriff erklärt: Kurzzeitvermietung
Kurzzeitvermietung meint die befristete Vermietung von Wohnungen oder Zimmern für touristische oder geschäftliche Aufenthalte, meist über Online-Plattformen. In stark nachgefragten Städten kann ein hoher Anteil solcher Vermietungen den regulären Mietmarkt verknappen, weil Wohnungen dem Langzeitmarkt entzogen werden. Folgen sind steigende Mieten, weniger Verfügbarkeit und Druck auf die Nachbarschaften. Regulierung kann etwa Registrierungspflichten, Kontingente, Mindestaufenthalte oder Beschränkungen in besonders angespannten Zonen umfassen. Der EU-Wohnplan sieht hier Handlungsbedarf, vor allem in Regionen mit Wohnungsnot.
Fachbegriff erklärt: Mietendeckel
Ein Mietendeckel ist eine zeitlich befristete oder zonenbezogene Obergrenze für Mieten. Er soll in angespannten Märkten Mietanstiege dämpfen und Verdrängung verhindern. Rechtlich ist er heikel und muss sorgfältig begründet und ausgestaltet werden, um Eigentumsrechte und Investitionsanreize zu berücksichtigen. In der Praxis geht es meist um Begrenzungen bei Neuvermietungen, strengere Regeln für Mieterhöhungen im Bestand oder temporäre Eingriffe während Krisen. Der EU-Wohnplan gibt nationale Spielräume nicht vor, kann aber Rechtssicherheit unterstützen, wenn Mitgliedstaaten solche Instrumente prüfen.
Fachbegriff erklärt: Leerstandsabgabe
Eine Leerstandsabgabe ist eine Abgabe auf dauerhaft ungenutzte Wohnungen. Sie soll Anreize setzen, Leerstand zu reduzieren und Bestandswohnungen dem Markt zuzuführen. Kommunen können damit gezielt gegen Spekulation und künstliche Verknappung vorgehen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer entsteht ein finanzieller Druck, leer stehende Einheiten zu vermieten oder zu verkaufen. Bei der Umsetzung sind klare Definitionen von Leerstand, Ausnahmen (zum Beispiel bei Sanierungen) und ein transparenter Vollzug entscheidend, um sowohl rechtssicher zu agieren als auch das gewünschte Ziel zu erreichen.
Fachbegriff erklärt: Gemeinnütziger Wohnbau
Gemeinnütziger Wohnbau wird von Bauträgerinnen und Bauträgern umgesetzt, die nicht auf maximale Rendite ausgerichtet sind, sondern dauerhaft leistbaren Wohnraum bereitstellen. In Österreich haben gemeinnützige Unternehmen traditionell eine wichtige Rolle. Sie arbeiten kostendeckend, reinvestieren Überschüsse in Projekte und agieren langfristig. Dieses Modell schafft stabile Mieten, verhindert Spekulationsspitzen und fördert gemischte Quartiere. Der EU-Wohnplan kann den gemeinnützigen Sektor stärken, indem er Fördermittel, rechtliche Klarheit und Investitionssicherheit bereitstellt, ohne Qualitäts- und Sozialstandards zu gefährden.
Fachbegriff erklärt: EIB-Finanzierungsplattform
Die Europäische Investitionsbank (EIB) finanziert Projekte mit europäischem Mehrwert. Eine spezifische Finanzierungsplattform für leistbares Wohnen soll Kapital bündeln, Risiken reduzieren und Projekte bankfähig machen. Mindestens 43 Mrd. Euro sollen laut Quelle mobilisiert werden, indem europäische, nationale und private Mittel koordiniert werden. Wichtig ist die Governance: Wer bekommt Zugang, zu welchen Konditionen, und wie wird sichergestellt, dass gerade öffentliche und gemeinnützige Akteure profitieren? Klare Kriterien – etwa soziale Bindungen, Mietobergrenzen und Qualitätsstandards – sind entscheidend.
Historischer Kontext: Vom Gemeindebau zur europäischen Koordination
Österreich hat eine lange Tradition im leistbaren Wohnen. Der kommunale Wohnbau – bekannt durch die großen Gemeindebauten in Wien – legte bereits früh den Grundstein für eine soziale Wohnversorgung. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurde der Wohnbau massiv vorangetrieben, und die Länder etablierten die Wohnbauförderung als zentrales Instrument. Daraus entwickelte sich ein starkes System aus öffentlichem, gemeinnützigem und gefördertem Wohnbau, das bis heute prägend ist. Ein Eckpfeiler ist der gemeinnützige Sektor, der langfristig stabile, leistbare Mieten ermöglicht und Spekulation begrenzt.
Die Debatte um europäische Rahmenbedingungen gewann an Bedeutung, als Städte wuchsen, Bodenpreise stiegen und neue Marktakteure stärker in Wohnimmobilien investierten. Mit der Klimawende kamen zusätzliche Anforderungen: energetische Sanierungen, nachhaltige Baustoffe und Quartiersentwicklung. Diese Ziele sind richtig, können aber bei unklarer Förderlogik zu höheren Kosten führen. Der EU-Wohnplan versucht, diese Ebenen zu verbinden: finanzielle Unterstützung für Neubau und Sanierung, rechtliche Orientierung im Beihilfenrecht und Empfehlungen zur Regulierung. In Summe geht es um eine bessere Verzahnung europäischer Möglichkeiten mit den österreichischen Stärken im sozialen und gemeinnützigen Wohnbau.
Vergleich: Österreichs Bundesländer, Deutschland, Schweiz
Innerhalb Österreichs zeigen sich unterschiedliche Ausgangslagen. Wien verfügt traditionell über einen großen Bestand an kommunalen und gemeinnützigen Wohnungen, was dämpfend auf Mietpreise wirkt. In Bundesländern mit starken Tourismusregionen, etwa in alpinen Gebieten, spürt man die Konkurrenz zwischen Kurzzeitvermietung und Dauerwohnen stärker. Städtische Regionen mit hoher Zuwanderung und begrenztem Bauland verzeichnen mehr Druck, während ländliche Regionen andere Aufgaben haben, etwa die Aktivierung von Bestandsflächen und die Sicherung von Nahversorgung und Mobilität. Der EU-Wohnplan kann hier unterschiedlich ansetzen: Stadt und Land brauchen je eigene Prioritäten und Förderpfade.
Deutschland setzt stark auf einen Mix aus kommunalen, genossenschaftlichen und privaten Akteuren. Die Diskussion über Mietendeckel und Mietpreisbremse zeigt, wie sensibel Eingriffe sind und wie sorgfältig sie rechtlich begründet werden müssen. In der Schweiz spielen Wohnbaugenossenschaften eine bedeutende Rolle bei der Bereitstellung von langfristig leistbarem Wohnraum, während Gemeinden über lokale Raumplanung maßgeblich steuern. Aus beiden Ländern lassen sich für Österreich Lehren ziehen: Rechtssicherheit, klare Zuständigkeiten und ein stabiler gemeinnütziger Sektor helfen, Verdrängung zu verhindern, ohne Investitionen abzuwürgen.
Was bedeutet der EU-Wohnplan für Bürgerinnen und Bürger?
Der unmittelbare Nutzen für Mieterinnen und Mieter entsteht, wenn Projekte schneller starten und Mieten langfristig leistbar bleiben. Beispiel Familie: Eine Pflegekraft und ein Handwerker suchen in einer Landeshauptstadt eine Wohnung mit zwei Zimmern. Wenn gemeinnützige Bauträgerinnen und Bauträger dank EU-Mitteln früher liefern, sinken Wartezeiten, und die Mieten werden planbar. Beispiel Studierende: In Universitätsstädten konkurrieren Studierende und Beschäftigte um knappen Wohnraum. Wenn Kurzzeitvermietung in besonders angespannten Lagen strenger geregelt wird, kommt mehr Bestand auf den Langzeitmarkt zurück. Beispiel Seniorinnen und Senioren: Energetische Sanierungen müssen so gefördert werden, dass Bestandsmieten tragbar bleiben und Barrierefreiheit verbessert wird, statt Menschen aus ihren Vierteln zu verdrängen.
Für Erstkäuferinnen und Erstkäufer ist entscheidend, dass neue Finanzierungen nicht nur dem Neubau dienen, sondern auch die leistbare Eigentumsbildung unterstützen, sofern soziale Kriterien eingehalten werden. Für Beschäftigte in der Bauwirtschaft bedeutet der Plan laut Quelle, dass Förderungen an Kollektivverträge, gute Arbeitsbedingungen, faire Entlohnung und Qualifizierung gebunden werden sollen. Das stärkt Qualität und Sicherheit am Bau und verhindert einen Wettlauf nach unten. Kurz: Der EU-Wohnplan kann spürbar helfen, wenn Mittel zielgenau eingesetzt und soziale Standards konsequent eingefordert werden.
Regulierung von Kurzzeitvermietungen und Datenbasis gegen Spekulation
Der EU-Wohnplan sieht laut Quelle vor, Kurzzeitvermietungen in Gebieten mit Wohnungsnot besser zu regulieren. Für österreichische Städte ist das relevant, weil lokale Maßnahmen – von Registrierungspflichten bis zu geografischen Beschränkungen – Rechtssicherheit benötigen. Wo in einigen europäischen Regionen bis zu 20 Prozent der Wohnungen als Kurzzeitvermietungen genutzt werden, fehlen diese Einheiten dem regulären Markt. Eine robuste Datengrundlage ist daher entscheidend: Sie ermöglicht Treffsicherheit statt Gießkanne. Das Paket kündigt Datenerhebung zu Immobilienspekulation an. Wichtig wird sein, daraus schnell wirksame Instrumente abzuleiten – etwa klare Regeln gegen Leerstand, transparente Meldewege und abgestimmte Vollzugsstrategien von Gemeinden und Ländern.
Neue Investitionsplattform: Chance mit offenen Fragen
Die angekündigte EIB-Finanzierungsplattform soll Kapital bündeln und Hebelwirkungen erzeugen. Offen bleibt laut Quelle, wie Mittel zwischen öffentlichen, gemeinnützigen und privaten Akteuren verteilt werden. Kattnig fordert, die Stärkung öffentlicher und gemeinnütziger Akteure ins Zentrum zu stellen. Für Österreich ist ein Modell sinnvoll, das soziale Kriterien verbindlich macht: langfristige Mietbindungen, Belegungsschlüssel, Qualitätsstandards und leistbare Betriebskosten. Nur so wird aus einer Kapitalzusage tatsächlicher Wohnraum, der Familien, Alleinerziehenden, Studierenden, Seniorinnen und Senioren zugutekommt. Die geplante Vereinfachung von Bau- und Genehmigungsverfahren kann Tempo bringen, darf aber laut Quelle nicht zu Lasten von Qualität, Sicherheit oder Mieterinnen- und Mieterrechten gehen.
Zahlen, Wirkung, Umsetzung: Eine nüchterne Einordnung
Mindestens 43 Mrd. Euro an mobilisiertem Kapital sind eine beachtliche Größenordnung. Entscheidend ist die Kette von der Mittelzusage bis zur Schlüsselübergabe. Dazu braucht es: klare Förderlogik, verlässliche Kofinanzierung durch Bund und Länder, vertraglich gesicherte Mietobergrenzen, soziale Kriterien im Vergabeverfahren und transparente Berichterstattung. Die Quelle betont, dass viele Vorschläge der Zivilgesellschaft ins Paket eingeflossen sind – ein gutes Signal für die Praxisnähe. Damit der Nutzen in Österreich ankommt, sollten Gemeinden frühzeitig Projekte listen, Flächen aktivieren und Planungsprozesse vorbereiten. Wo Datenlücken bestehen (etwa bei Leerstand), sind einfache und rechtssichere Erhebungsmodelle nötig.
Zukunftsperspektive: Was als Nächstes passieren sollte
Damit der EU-Wohnplan Wirkung entfaltet, braucht es rasch verbindliche Leitlinien. Erstens: Ein priorisierter Zugang für öffentliche und gemeinnützige Projekte zur EIB-Plattform, damit sozial gebundene Wohnungen schnell entstehen. Zweitens: Eine abgestimmte österreichische Umsetzungsstrategie zwischen Bund, Ländern und Gemeinden, inklusive standardisierter Antrags- und Genehmigungspfadmodelle. Drittens: Rechtliche Klarstellungen, die Kommunen den Einsatz von Instrumenten wie Leerstandsabgabe, Mietendeckel oder Registrierungspflichten bei Kurzzeitvermietungen ermöglichen, sofern lokale Wohnungsnot vorliegt. Viertens: Eine Sanierungsoffensive, die Klimaziele mit Mieterschutz verbindet, zum Beispiel über Fördermodelle, die Warmmieten stabilisieren.
Der Blick nach vorne bleibt pragmatisch: Ohne klare Kriterien droht Investitionsstreuung, ohne soziale Bindungen schmelzen Effekte weg. Gelingt die Verknüpfung von Finanzierung, Rechtssicherheit und kommunaler Umsetzung, kann Österreich seine Stärken im gemeinnützigen und öffentlichen Wohnbau ausspielen. Der EU-Wohnplan ist ein Anfang – die Wirkung entscheidet sich in der Umsetzung vor Ort.
Konkrete Ansatzpunkte für Österreich
- Projektpipeline für leistbares Wohnen in Städten und Regionen erstellen und mit EU-Finanzierung verknüpfen.
- Soziale Kriterien bei Förderung und Vergabe verbindlich festschreiben.
- Kurzzeitvermietungen in Hotspots registrieren und in angespannten Zonen begrenzen.
- Leerstandsabgaben rechtssicher prüfen und zielgenau umsetzen.
- Sanierungsoffensiven so strukturieren, dass Warmmieten tragbar bleiben.
Quellenlage und Einordnung
Der vorliegende Bericht basiert auf einer Presseaussendung der younion – Die Daseinsgewerkschaft, veröffentlicht über den Österreichischen Gewerkschaftsbund. Quelle: OTS-Presseaussendung. Darin werden die positiven Elemente (EIB-Plattform, Fokus auf neuen, leistbaren Wohnraum, Beihilfenrecht, Housing First) benannt, zugleich aber mehr Verbindlichkeit eingefordert. Für die österreichische Praxis bedeuten diese Punkte: eine Chance für Tempo und Umfang im gemeinnützigen Wohnbau, sofern sozialpolitische Ziele vertraglich abgesichert und rechtlich gestützt werden.
Schluss: Was jetzt zählt
Österreich steht vor einer realen Möglichkeit, leistbares Wohnen breiter abzusichern. Der EU-Wohnplan bringt Finanzierungsoptionen, Orientierung im Beihilfenrecht und Rückenwind für Regulierung dort, wo sie nötig ist. Die Quelle betont jedoch: Ohne klare Priorität für öffentliche und gemeinnützige Akteure, ohne soziale Bindungen und ohne zügige Umsetzung bleiben die Effekte begrenzt. Entscheidend wird sein, ob Bund, Länder und Gemeinden die Instrumente jetzt gemeinsam nutzen.
Was ist Ihre Erfahrung mit Mieten, Sanierungen und Kurzzeitvermietungen in Ihrer Stadt? Schreiben Sie uns und berichten Sie von konkreten Herausforderungen vor Ort. Weiterführende Informationen finden Sie in der Presseaussendung der younion. Wenn der EU-Wohnplan jetzt konsequent umgesetzt wird, kann leistbares Wohnen in Österreich vom Anspruch zur Realität werden – Schritt für Schritt, projekt für projekt, mit klaren Regeln und sozialem Ziel.
