5. MILG beschlossen: ÖHGB warnt vor Folgen für Mieten

Am 11. Dezember 2025 hat der Nationalrat das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz beschlossen. Österreich diskutiert seither, was das neue Paket für Mietrecht, Wertsicherung und Mietbefristung bedeutet – und für den Wohnungsmarkt insgesamt. Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund warnt vor rechtlichen Unsicherheiten und praktischen Problemen. Gleichzeitig hoffen viele Mieterinnen und Mieter auf Entlastung. Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten Punkte ein, erklärt zentrale Fachbegriffe verständlich und zeigt, welche Folgen das 5. MILG in Wien, den Bundesländern und im DACH-Vergleich haben kann.

5. MILG: Was beschlossen wurde und was es bedeutet

Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz – kurz 5. MILG – ist ein weiterer Eingriff in das österreichische Mietrecht mit dem erklärten Ziel, Preissteigerungen im Wohnbereich abzufedern. Laut dem Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) ist das Gesetzespaket trotz zahlreicher kritischer Stellungnahmen nahezu unverändert beschlossen worden. Rund 40 Eingaben in der kurzen Begutachtungsfrist wurden laut ÖHGB nicht berücksichtigt. Der Verband kritisiert vor allem die Verlängerung der Regel-Mindestbefristung auf fünf Jahre, die Konstruktion einer dreijährigen Ausnahme für Nichtunternehmerinnen und Nichtunternehmer sowie neue Wertsicherungsregeln, die als komplex und fehleranfällig beschrieben werden.

Der Kernkonflikt: Wie lässt sich die Teuerung bei Wohnkosten dämpfen, ohne Investitionen, Neubau und Sanierungsleistung zu gefährden? Der ÖHGB argumentiert, dass Hauptmietzinse seit 2020 rund vier Prozent unter der allgemeinen Inflation liegen und daher nicht Treiber der Teuerung seien. Erhöhte Wohnkosten resultierten eher aus Energiepreisen, valorisierten Gebühren und Betriebskosten. Die Regierungsmehrheit wiederum will Mietpreisdynamiken begrenzen und über geänderte Wertsicherungsregeln Planbarkeit schaffen. In dieser Gemengelage entscheidet sich, ob das 5. MILG tatsächlich Entlastung bringt – oder Vertrauen in Rechtssicherheit und Investitionen schwächt.

Die offizielle Pressemitteilung des ÖHGB, die Grundlage für die im Folgenden zitierten Positionen bildet, ist hier abrufbar: Quellen-URL bei OTS. Informationen zum Verband: www.oehgb.at. Grundlegende Daten zur Teuerung stellt Statistik Austria bereit; allgemeine Rechtsinformationen bietet die Plattform oesterreich.gv.at sowie das Parlament.

Fachbegriff erklärt: Wertsicherung

Unter Wertsicherung versteht man vertragliche Regeln, mit denen Geldbeträge – etwa Mieten – an die allgemeine Preisentwicklung angepasst werden. Typisch ist eine Indexierung an einen Preisindex wie den Verbraucherpreisindex (VPI). Steigen die Preise im Warenkorb, darf die Miete im gleichen Verhältnis angepasst werden, damit die Kaufkraft der Einnahmen gleich bleibt. In der Praxis ist Wertsicherung ein Balanceakt: Sie soll Vermieterinnen und Vermieter vor schleichender Entwertung schützen und Mieterinnen und Mieter vor sprunghaften, intransparenten Anpassungen bewahren. Wichtig sind klare Parameter: Welcher Index gilt? Ab welcher Schwelle wird angepasst (Schwellenwert)? In welchen Intervallen? Verständliche Klauseln, transparente Berechnungsbeispiele und nachvollziehbare Mitteilungen sind zentral, um Konflikte zu vermeiden und Fehlerquoten niedrig zu halten.

Fachbegriff erklärt: Mindestbefristung

Die Mindestbefristung bezeichnet die gesetzlich vorgegebene kürzeste Dauer eines befristeten Mietvertrags. Je länger die Mindestdauer, desto stabiler und planbarer sind Vertragsverhältnisse – aber desto geringer ist die Flexibilität, wenn sich Lebens- oder Investitionspläne ändern. Eine Verlängerung der Mindestbefristung auf fünf Jahre als Regel bedeutet, dass neue befristete Mietverträge grundsätzlich länger laufen müssen, bevor sie auslaufen oder in ein unbefristetes Verhältnis übergehen. Für Mieterinnen und Mieter kann das Sicherheit bringen, etwa bei der Familien- oder Berufsplanung. Für Vermieterinnen und Vermieter kann es jedoch bedeuten, dass Leerstandsrisiken, Sanierungsfenster und Refinanzierungspläne schwieriger zu steuern sind. In Kombination mit komplexen Wertsicherungsklauseln steigt der Bedarf an korrekter Vertragsgestaltung und Dokumentation.

Fachbegriff erklärt: Nichtunternehmerinnen und Nichtunternehmer

Im Mietrecht ist die Frage bedeutsam, ob eine Partei als Unternehmerin oder Unternehmer auftritt oder als private Person. Unternehmerische Tätigkeit ist vereinfacht gesagt auf Dauer angelegt, planmäßig und am Markt orientiert. Private Vermietung einzelner Wohnungen kann als nichtunternehmerisch gelten, wenn keine gewerbliche Struktur vorliegt. Laut ÖHGB verlagert das 5. MILG die Beweislast für die Nichtunternehmereigenschaft auf Vermieterinnen und Vermieter, wenn sie die kürzere, dreijährige Befristungs-Ausnahme nutzen wollen. Das schafft Unsicherheiten: Welche Nachweise genügen? Welche Indizien sprechen für Unternehmereigenschaft? Ohne eindeutige gesetzliche Klarstellung wächst das Risiko, dass Gerichte und Behörden Einzelfälle unterschiedlich beurteilen. Für private Kleinvermieterinnen und Kleinvermieter erhöht das den Beratungs- und Dokumentationsaufwand erheblich.

Historischer Kontext: Wie es zu den MILG-Paketen kam

Österreichs Mietrecht wird seit Jahrzehnten von zwei Grundlinien geprägt: Erstens dem Schutzgedanken für Mieterinnen und Mieter, der etwa in Regeln zu Mietzinsbildung, Befristung und Kündigung greift. Zweitens der Sicherung von Investitionsbereitschaft, damit privates Kapital Wohnraum schafft, erhält und saniert. In Phasen starker Teuerung rücken Indexierung, Richtwerte und Mietanpassungen in den Vordergrund. Die Jahre 2022 und 2023 standen im Zeichen eines außergewöhnlichen Preisauftriebs – von Energie über Dienstleistungen bis hin zu Bau- und Finanzierungskosten. In dieser Umgebung sind mehrere mietrechtliche Inflationslinderungsgesetze entstanden, deren Ziel es war, Anpassungsschübe zu glätten und Planbarkeit zu erhöhen.

Der ÖHGB kritisiert, dass die jüngsten Gesetzesänderungen – 3., 4. und 5. MILG – sehr rasch und in der Summe zulasten der Vermieterseite erfolgt seien. Der Verband warnt, dass häufige Kurswechsel Vertrauen in die Gesetzgebung schwächen. Gerade im Wohnbau, der lange Vorlaufzeiten, hohe Kapitalbindung und komplexe Genehmigungsschritte hat, ist verlässliche Rahmenplanung entscheidend. Gleichzeitig pochen Mieterinitiativen und soziale Akteure traditionell auf rechtlichen Schutz vor abrupten Mietanstiegen, weil steigende Wohnkosten Haushalte direkt und stark treffen. Zwischen diesen Polen bewegt sich die Politik seit Langem – nicht nur in Österreich, sondern in ganz Europa. Das 5. MILG reiht sich in diese Entwicklung ein und will Inflationseffekte dämpfen. Ob es die Balance trifft, hängt von der Rechtsanwendung, der Auslegung durch Gerichte und der praktischen Umsetzbarkeit im Alltag ab.

Was konkret im 5. MILG umstritten ist

Dem ÖHGB zufolge ist der Ministerialentwurf legistisch missglückt gewesen; die Regierungsvorlage sei in Teilen noch restriktiver ausgefallen. Zentral sind drei Streitpunkte:

• Die Verlängerung der Regel-Mindestbefristung auf fünf Jahre.
• Die dreijährige Befristungs-Ausnahme nur für Nichtunternehmerinnen und Nichtunternehmer, verbunden mit Beweislastfragen.
• Neue, als kompliziert empfundene Wertsicherungsregeln, die Bürokratie und Fehlerquellen erhöhen könnten.

Der ÖHGB verortet die Haupttreiber höherer Wohnkosten nicht bei den Mieten, sondern bei Energie, Gebühren und Betriebskosten. Er argumentiert, dass Hauptmietzinse seit 2020 rund vier Prozent unter der Inflation geblieben seien. Dieser Punkt ist für die aktuelle Debatte zentral: Geht die Politik mit generellen Mietbremsen an das richtige Problem heran? Oder müsste stärker an Nebenkosten, Abgaben und Energiepreisen angesetzt werden? Eine sachliche Antwort setzt transparente Datengrundlagen voraus. Während Statistik Austria die allgemeine Inflation abbildet, bleiben im Einzelfall die lokalen Wohnkosten sehr unterschiedlich – abhängig von Gebäudestandard, Energieversorgung, Gemeindeabgaben, Hausverwaltung und Instandhaltung.

Zahlen und Fakten aus der Quelle

• Rund 40 kritische Stellungnahmen in der Begutachtungsphase laut ÖHGB.
• Regel-Mindestbefristung: fünf Jahre; Ausnahme für Nichtunternehmerinnen und Nichtunternehmer: drei Jahre (nach Darstellung des ÖHGB).
• Hauptmietzinse seit 2020 rund vier Prozent unter der Inflation – eine ÖHGB-Aussage.
• ÖHGB-Mitgliederzahl: etwa 30.000, organisiert in neun Landesverbänden.

Diese Zahlen stammen aus der oben verlinkten ÖHGB-Mitteilung und der Verbandsvorstellung. Weitere offizielle Daten zur gesamtwirtschaftlichen Lage liefert Statistik Austria. Für die konkrete Wirkung des 5. MILG sind jedoch die vertraglichen Details, die Rechtspraxis und allfällige Durchführungsverordnungen entscheidend.

Vergleich: Wien, Bundesländer und der DACH-Raum

Die Ausgangslage am österreichischen Wohnungsmarkt ist regional sehr unterschiedlich. Wien hat traditionell einen großen Anteil an geförderten Wohnungen und kommunalen Gemeindebauten. Das wirkt dämpfend auf die Durchschnittsmieten und setzt Standards bei Vertragsgestaltung und Verwaltung. In westlichen Bundesländern wie Vorarlberg oder Tirol ist der Eigentumsanteil höher, die Flächenknappheit in attraktiven Tälern stärker spürbar und der Druck auf Mieten und Kaufpreise in Tourismusregionen höher. Salzburg und Innsbruck kennen ähnliche Dynamiken, während im Burgenland, in der Steiermark oder in Kärnten ländliche Räume mit deutlich anderen Angebots-Nachfrage-Verhältnissen existieren. Einheitliche Regeln haben daher je nach Region unterschiedliche Effekte.

Im DACH-Vergleich zeigen sich andere Instrumente: In Deutschland gibt es in Teilen die sogenannte Mietpreisbremse und für bestimmte Verträge Indexmieten, die an die Inflation gekoppelt sind. Die rechtliche Ausgestaltung und die gerichtliche Kontrolle sind dort sehr detailliert und regional unterschiedlich, was zu vielen Einzelfallentscheidungen führt. In der Schweiz wirkt der Referenzzinssatz auf die Mietzinse; sinkt oder steigt der Referenzzinssatz, ergeben sich Anpassungsansprüche. Zugleich spielen die Teuerung und die Nettorendite eine Rolle. Beide Länder illustrieren: Eingriffe in Mietpreismechanismen sind komplex und erzeugen oft Folgewirkungen – etwa bei Investitionsentscheidungen, Modernisierungen und dem Angebot an befristeten oder unbefristeten Verträgen. Österreich geht mit den MILG-Paketen seinen eigenen Weg, steht aber vor ähnlichen Zielkonflikten zwischen Schutz der Mieterinnen und Mieter und Sicherung der Investitionsfähigkeit.

Konkrete Auswirkungen für Bürgerinnen und Bürger

Für Mieterinnen und Mieter kann eine längere Mindestbefristung Stabilität schaffen. Wer plant, mehrere Jahre in einer Wohnung zu bleiben, profitiert von klaren Fristen und kann mit finanzieller und persönlicher Planungssicherheit rechnen. Gleichzeitig ist es wichtig, die Wertsicherung nachvollziehen zu können: Bei jeder Anpassung sollte eine transparente Berechnung erfolgen, damit klar ist, wie sich der Mietzins zusammensetzt. Unklare oder missverständliche Mitteilungen führen schnell zu Streit. Ein einfaches Beispiel: Steigt der Verbraucherpreisindex um einen bestimmten Prozentsatz und wird eine vertragliche Schwelle überschritten, darf angepasst werden. Erfolgt die Mitteilung mit Berechnungsweg, Indexwerten und Stichtagen, sinkt die Fehlerwahrscheinlichkeit.

Für private Kleinvermieterinnen und Kleinvermieter besteht das Risiko, dass der bürokratische Aufwand steigt. Wenn die Beweislast für die Nichtunternehmereigenschaft bei ihnen liegt, müssen sie Unterlagen und Abläufe besonders sorgfältig dokumentieren. Wer nur eine geerbte Wohnung vermietet, ist im Regelfall nicht unternehmerisch tätig – doch wie weist man das im Zweifel schlüssig nach? Ohne klare gesetzliche Leitplanken drohen Unsicherheiten, etwa bei der Wahl der Befristung, beim Umgang mit Wertsicherung oder bei der Frage, ob bestimmte Tätigkeiten als unternehmerisch gelten. Das kann dazu führen, dass einige Eigentümerinnen und Eigentümer Mietverhältnisse vorsichtiger oder gar nicht eingehen, was das Angebot verknappen kann.

Für Wohnungssuchende könnte sich die Situation kurzfristig unterschiedlich darstellen. Bestehende Verträge profitieren von klaren Regeln, aber bei Neuvermietungen könnte ein Teil des Marktes abwarten, bis Rechtssicherheit besteht. In angespannten Regionen – etwa in innerstädtischen Lagen und Universitätsstädten – ist die Nachfrage hoch, das Angebot begrenzt. In ruhigen Märkten könnten Vermieterinnen und Vermieter großzügigere Konditionen bieten, um Leerstand zu vermeiden. Das 5. MILG wirkt also nicht im luftleeren Raum, sondern trifft auf lokale Marktgegebenheiten, die entscheiden, ob Regeln Entlastung bringen oder unerwünschte Nebenwirkungen haben.

Praxisfragen: Wie bleibt Wertsicherung verständlich?

Damit Wertsicherung in der Praxis funktioniert, braucht es einfache, nachvollziehbare Schritte:

• Klarer Verweis auf den verwendeten Index (z. B. VPI, publiziert von Statistik Austria).
• Transparente Schwellen: Ab welchem Prozentwert darf angepasst werden?
• Saubere Stichtage: Welcher Basiswert gilt? Zu welchem Zeitpunkt wird verglichen?
• Nachvollziehbare Mitteilung: Rechenweg, Indexwerte und neuer Mietzins übersichtlich darstellen.
• Dokumentation: Schriftliche Ablage von Indexständen und Verständigungen.

Je komplexer die Regeln, desto höher das Fehlerpotenzial. Laut ÖHGB droht ein Generalverdacht gegenüber Vermieterinnen und Vermietern, wenn Unklarheiten bestehen. Das beschädigt die Beziehung beider Seiten. Schulungsmaterial, Mustertexte und Online-Rechner können helfen, die Zahl der Streitfälle zu senken. Öffentliche Stellen und Interessenvertretungen könnten standardisierte Informationsangebote bereitstellen, die leicht verständlich sind.

Rechtssicherheit als Standortfaktor

Rechtssicherheit ist für den Wohnbau essenziell. Bauprojekte brauchen Jahre von der Grundstückssuche über die Finanzierung bis zur Fertigstellung. Wer heute investiert, kalkuliert mit künftigen Mieterlösen, Finanzierungszinsen, Baukosten und Sanierungspflichten. Rasche gesetzliche Änderungen, die rückwirkend oder ohne Übergangsfristen wirken, können Wirtschaftlichkeitsrechnungen kippen. Der ÖHGB warnt, dass die Serie schneller Eingriffe Vertrauen in den Gesetzgeber schwächt und Österreich im Neubau benachteiligen könnte. Das träfe am Ende auch Mieterinnen und Mieter, weil weniger Angebot zu höheren Preisen und längeren Suchzeiten führt.

Andererseits erwarten Bürgerinnen und Bürger zu Recht, dass der Gesetzgeber auf außergewöhnliche Preisentwicklungen reagiert. Das 5. MILG ist der Versuch, die Inflationsdynamik im Mietbereich zu dämpfen. Entscheidend wird sein, ob Nachschärfungen erfolgen, wenn sich in der Anwendung problematische Bereiche zeigen. Eine offene Kommunikation über Ziele, Evaluierungsschritte und allfällige Korrekturen erhöht die Akzeptanz – auf beiden Seiten.

Zukunftsperspektive: Was jetzt wichtig wird

Für die nächsten 12 bis 24 Monate zeichnen sich mehrere Szenarien ab. Im optimistischen Fall sorgen klare Informationsmaterialien, FAQ-Seiten und standardisierte Vertragsklauseln dafür, dass Wertsicherungen korrekt berechnet und rechtssicher mitgeteilt werden. Gerichte und Schlichtungsstellen entwickeln eine einheitliche Linie, die Verlässlichkeit schafft. In diesem Szenario lassen sich Investitionsvorhaben fortführen; befristete Verträge passen sich der neuen Mindestlaufzeit an, ohne dass das Angebot deutlich schrumpft.

Im weniger günstigen Szenario führt die Kombination aus komplexer Wertsicherung, Beweislastfragen und längerer Mindestbefristung zu Rechtsstreitigkeiten und Verzögerungen. Private Kleinvermieterinnen und Kleinvermieter reagieren mit Zurückhaltung, legen Wohnungen vorübergehend still oder weichen auf befristete Zwischenlösungen aus. Für Wohnungssuchende wird es schwerer, kurzfristig leistbare Angebote zu finden. Neubauprojekte rechnen konservativer; Sanierungen, die aus Mieterträgen finanziert werden, werden verschoben. Damit steigt der Druck auf bestehende Bestände.

Realistisch ist eine Entwicklung dazwischen. Wichtig wird, dass Akteure schnell lernen: Hausverwaltungen, Rechtsberatung, Interessenvertretungen und Mietervereine sollten gemeinsam an klaren, praktisch tauglichen Leitfäden arbeiten. Wo das 5. MILG Unschärfen lässt – etwa bei der Unternehmer- versus Nichtunternehmerstellung –, kann der Gesetzgeber durch erläuternde Materialien, Übergangsbestimmungen oder Klarstellungen nachbessern. Je schneller hier Orientierung entsteht, desto eher verhindern wir, dass Unsicherheit zur größten Kostenposition wird.

Was betroffene Personen jetzt tun können

Mieterinnen und Mieter sollten ihre Verträge und eventuelle Wertsicherungsklauseln prüfen, Indexverweise nachvollziehen und bei Anpassungsmitteilungen den Rechenweg kontrollieren. Seriöse Vermieterinnen und Vermieter werden die Berechnung transparent offenlegen. Bei Unklarheiten helfen Beratungsstellen, Schlichtungsstellen und Rechtsanwältinnen beziehungsweise Rechtsanwälte. Eigentümerinnen und Eigentümer sollten die eigene Einstufung als nichtunternehmerisch oder unternehmerisch dokumentieren und sich zu Befristungen und Wertsicherungen beraten lassen. Standardisierte Muster und Checklisten senken das Risiko.

Hilfreiche Anlaufstellen sind die offizielle Informationsplattform oesterreich.gv.at, das Parlament für Gesetzestexte und Materialien sowie Interessenvertretungen wie der ÖHGB oder einschlägige Mietervereine. Die Quelle der hier zitierten Stellungnahme des ÖHGB zum 5. MILG finden Sie unter OTS-Presseaussendung.

Schluss: Ein Gesetz, viele offene Fragen

Das 5. MILG ist beschlossen – die Umsetzung beginnt. Der politische Auftrag, Teuerung im Wohnen zu dämpfen, ist legitim. Gleichzeitig zeigen die Kritikpunkte des ÖHGB, wo die Praxis Stolpersteine sieht: längere Mindestbefristung, Beweislast für Nichtunternehmereigenschaft und komplexe Wertsicherung. Ob das Gesetz Entlastung bringt oder Investitionen bremst, entscheidet sich in der Anwendung – in Verträgen, Mitteilungen, Schlichtungen und Gerichtsentscheidungen. Je transparenter die Regeln und je einheitlicher ihre Auslegung, desto geringer die Reibungsverluste für Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter.

Bleiben Sie informiert, prüfen Sie Ihre Unterlagen und holen Sie rechtzeitig Rat ein. Teilen Sie Ihre Erfahrungen mit dem 5. MILG und dessen Auswirkungen auf Mietrecht, Wertsicherung und Befristung – besonders, wenn Sie in Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck oder kleineren Gemeinden unterschiedlichste Marktlagen erleben. Weiterführende Informationen finden Sie auf oesterreich.gv.at, beim Parlament und in der ÖHGB-Quelle. So tragen wir gemeinsam dazu bei, die Debatte faktenbasiert und lösungsorientiert zu führen.