St. Pölten: FPÖ fordert billigere Gemeindewohnungen

Am 16. Jänner 2026 fordert die FPÖ in St. Pölten niedrigere Mieten und Deutschpflicht bei Gemeindewohnungen. Wir ordnen Fakten, Recht und Folgen ein. In Niederösterreich hat die Debatte um leistbares Wohnen damit eine neue Schlagzeile. Im Zentrum stehen Gemeindewohnungen in St. Pölten, die laut aktueller Presseaussendung der Freiheitlichen zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter als Warmmiete kosten sollen. Zugleich wird ein sogenannter Österreicher-Bonus angekündigt und die Vergabe an Deutschkenntnisse geknüpft. Was ist gemeint, was wäre rechtlich möglich und was würde das für Mieterinnen und Mieter bedeuten? Dieser Überblick fasst den Stand der Diskussion zusammen, liefert Kontext zum österreichischen Wohnsystem und zeigt, welche Fragen jetzt politisch und rechtlich zu klären sind.

Debatte um Gemeindewohnungen St. Pölten: Faktencheck

Ausgangspunkt ist eine Pressemitteilung des Freiheitlichen Klubs im NÖ Landtag vom 16. Jänner 2026. Darin verlangt der St. Pöltner FPÖ-Spitzenkandidat Martin Antauer niedrigere Mieten in kommunalen Beständen, die Schaffung von 500 neuen Sozialwohnungen und die Verknüpfung des Zugangs zu Gemeindewohnungen mit Deutschkenntnissen. Außerdem wird ein Österreicher-Bonus in Aussicht gestellt. Die Aussagen sind Positionen einer Partei, keine beschlossenen Maßnahmen. Offizielle Reaktionen der Stadt oder anderer Fraktionen liegen in der Aussendung nicht vor. Zur Quelle: OTS-Meldung.

Die Kernfragen lauten: Wie ordnen sich die genannten Warmmieten ein? Welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten für die Vergabe von Gemeindewohnungen in Österreich und speziell in Niederösterreich? Welche sozialen und finanziellen Effekte hätte eine Senkung der Mieten oder eine neue Zugangsvoraussetzung? Und wie unterscheiden sich Modelle in anderen Bundesländern sowie in Deutschland und der Schweiz?

Gemeindewohnung – was bedeutet das?

Als Gemeindewohnung wird in Österreich eine Wohnung bezeichnet, die sich im Eigentum einer Gemeinde befindet und von dieser vermietet oder verwaltet wird. Historisch ist das vor allem in Wien stark ausgeprägt. In vielen anderen Bundesländern dominiert der gemeinnützige Sektor, also Bauvereinigungen, die Wohnungen kostendeckend und ohne Gewinnmaximierung anbieten. Gemeindewohnungen sind Teil der sozialen Daseinsvorsorge. Sie sollen Haushalten mit niedrigen und mittleren Einkommen leistbaren Wohnraum bieten, oft mit festgelegten Vergabekriterien. Mieten und Betriebskosten richten sich nach rechtlichen Vorgaben, dem Zustand der Gebäude und kommunalen Entscheidungen.

Warmmiete verständlich erklärt

Der Begriff Warmmiete beschreibt die Gesamtmiete inklusive Betriebskosten und Heizkosten. Im Unterschied zur Kaltmiete, die nur die reine Miete für die Nutzung der Wohnung umfasst, enthält die Warmmiete auch Kosten für Wasser, Müll, Reinigung, Hausverwaltung und die Heizung. Das ist für Vergleichszwecke wichtig: Eine Warmmiete pro Quadratmeter wirkt höher, ist aber vollständiger, weil sie laufende Nebenkosten einschließt. In älteren, unsanierten Gebäuden können Heizkosten stark schwanken, sodass Warmmieten in der kalten Jahreszeit deutlich ansteigen. Auch Energieeffizienz, Wärmedämmung und der eingesetzte Energieträger (Gas, Fernwärme, Wärmepumpe) spielen eine Rolle.

Mietrechtsgesetz (MRG) und Richtwertmiete

Das Mietrechtsgesetz (MRG) regelt zentrale Fragen des Mietens in Österreich, etwa Befristungen, Mietzinsbildung, Erhaltungspflichten und Betriebskostenabrechnungen. Ein wichtiges Element ist die Richtwertmiete: Für Altbauten ab einem gewissen Baujahr wird der erlaubte Mietzins pro Quadratmeter in Richtwerten festgelegt, die je Bundesland variieren und regelmäßig angepasst werden. Dazu kommen Zuschläge oder Abschläge je nach Lage, Ausstattung und Zustand. Nicht alle Wohnungen fallen vollständig unter das MRG; Ausnahmen können etwa Reihenhäuser, Neubauten oder Dienstwohnungen sein. Kommunale und gemeinnützige Anbieter orientieren sich dennoch an vergleichbaren Prinzipien der Kostentransparenz und Angemessenheit.

Totalsanierung und Mietensenkung

Eine Totalsanierung bezeichnet eine umfassende bauliche Erneuerung eines Gebäudes, oft inklusive Dämmung, Heizungstausch, Fenster, Dach und Leitungen. Ziel ist die Verlängerung der Nutzungsdauer, mehr Energieeffizienz und ein besserer Wohnstandard. Sanierungen können Mieten beeinflussen: Kurzfristig steigt durch Investitionen oft der Finanzierungsdruck, langfristig sinken aber die Betriebskosten, besonders für Heizung. Politisch gefordert wird in St. Pölten laut FPÖ, Mieten bis zur vollständigen Sanierung zu senken. Das bedeutet, während Bauzustände den Wohnwert mindern, soll die Gesamtbelastung für Mieterinnen und Mieter reduziert werden. Ob und wie das rechtlich und budgetär umsetzbar ist, wäre im Detail zu prüfen.

Belegungsrechte und Vergabekriterien

Belegungsrechte beschreiben, wer über die Vergabe einer Wohnung entscheidet. Bei Gemeindewohnungen ist das in der Regel die Gemeinde, bei gemeinnützigen Bauvereinigungen oft in Abstimmung mit Ländern oder Gemeinden. Vergabekriterien umfassen Einkommensgrenzen, Haushaltsgrößen, Dringlichkeitsgründe (z. B. Überbelag, gesundheitliche Gründe) und Aufenthaltsstatus. Ziel ist, den knappen geförderten Wohnraum an jene zu vergeben, die ihn am dringendsten brauchen. Transparente, nachvollziehbare und rechtssichere Kriterien sind wichtig, um Gleichbehandlung sicherzustellen und Willkür zu vermeiden. Änderungen an Kriterien müssen sich an Verfassung, Gleichbehandlungsrecht und EU-Recht messen lassen.

Österreicher-Bonus: Begriff, Zulässigkeit, Debatte

Der in der Aussendung genannte Österreicher-Bonus ist politisch, nicht juristisch definiert. Gemeint ist eine bevorzugte Behandlung österreichischer Staatsbürgerinnen und Staatsbürger bei der Vergabe oder Bepreisung. Solche Differenzierungen berühren heikle Rechtsfragen: Das Gleichbehandlungsgesetz, unionsrechtliche Diskriminierungsverbote und die Freizügigkeit innerhalb der EU setzen enge Grenzen für Benachteiligungen nach Staatsangehörigkeit. Zulässig sind in der Regel sachliche, verhältnismäßige Kriterien, die an Bedarf, Einkommen oder Wohnsitzdauer anknüpfen. Ein reiner Staatsbürgerschaftsbonus könnte daher rechtlich anfechtbar sein. Eine sorgfältige Prüfung durch Juristinnen und Juristen wäre erforderlich, bevor eine Gemeinde entsprechende Schritte setzt.

Deutschkenntnisse als Vergabekriterium

Die Forderung, Gemeindewohnungen nur bei vorhandenen Deutschkenntnissen zu vergeben, zielt auf Integration und Verständigung im Wohnumfeld. Rechtlich ist zu prüfen, ob ein solches Kriterium geeignet, erforderlich und verhältnismäßig ist. Sprachvorgaben dürfen nicht zu indirekter Diskriminierung führen, wenn sie Menschen ohne sachlichen Grund benachteiligen. Alternative, mildere Mittel wären etwa kostenfreie Sprachkurse, Übersetzungsunterstützung bei Hausordnungen oder begleitende Integrationsangebote. In der Praxis ist zu klären, welches Sprachniveau gelten würde, wie Nachweise erbracht werden und welche Ausnahmen (etwa bei Pflegebedürftigkeit, Behinderung oder Kindern) notwendig wären, um Grundrechte zu wahren.

Wohnbauförderung in Niederösterreich

Niederösterreich setzt traditionell stark auf den gemeinnützigen Wohnbau und die Wohnbauförderung des Landes. Förderungen unterstützen Neubau, Sanierung und Energieeffizienz. Sie fließen an Bauträger oder direkt an Haushalte, etwa in Form von Darlehen und Zuschüssen. Das Ziel ist, dauerhaft leistbare Mieten durch kostendeckende Kalkulation zu ermöglichen. Gemeinden wie St. Pölten kooperieren häufig mit gemeinnützigen Bauvereinigungen. Damit ist der kommunale Einfluss auf Preise und Vergabe indirekt, aber vorhanden. Änderungen an Mieten oder Vergabekriterien müssen sich mit Landesrichtlinien, Bundesrecht und EU-Vorgaben zur Beihilfenkontrolle in Einklang bringen. Informationen bietet das Land NÖ: noe.gv.at.

Historische Entwicklung des sozialen Wohnens

Der soziale Wohnbau hat in Österreich eine lange Tradition. Bereits in der Zwischenkriegszeit setzte die Stadt Wien mit dem sogenannten Roten Wien Maßstäbe: Gemeindebauten boten tausenden Arbeiterfamilien hygienischen, sicheren und leistbaren Wohnraum. Nach 1945 wurde der Wohnbau österreichweit zu einer tragenden Säule der Daseinsvorsorge. Neben kommunalen Beständen etablierte sich der gemeinnützige Sektor als zweites Standbein. Gemeinnützige Bauvereinigungen errichten und bewirtschaften Wohnungen nach dem Kostendeckungsprinzip. Gewinne werden reinvestiert, um Mieten nachhaltig niedrig zu halten.

In Niederösterreich entwickelte sich ein besonders enger Verbund zwischen Land, Gemeinden und gemeinnützigen Bauträgern. Anders als in Wien, wo die Stadt selbst Eigentümerin eines Großteils der Gemeindewohnungen ist, steht in vielen NÖ-Städten das geförderte Mietsegment im Vordergrund, das nicht zwingend der Gemeinde gehört, aber sozial wirkt. Energiekrisen, Baukostensteigerungen und demographische Veränderungen haben die Wohnkosten in den letzten Jahren spürbar beeinflusst. Gleichzeitig wächst der Bedarf an barrierearmen, energieeffizienten und familiengerechten Wohnungen. Die Forderung nach leistbarem Wohnen ist damit Teil einer wiederkehrenden sozialen Frage, die regelmäßig politische Antworten verlangt.

Zahlen, Beispiele und leistbares Wohnen

Die FPÖ nennt Warmmieten von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter in St. Pölten. Als Rechenbeispiel: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung würde damit 840 bis 1.050 Euro pro Monat kosten, zuzüglich etwaiger weiterer Nebenkosten wie Strom oder Haushaltsversicherung. Bei 60 Quadratmetern lägen die Werte zwischen 720 und 900 Euro. Diese Spanne illustriert die Belastung für Haushalte mit mittleren Einkommen. Eine verbreitete Orientierungsgröße ist die 30-Prozent-Regel: Überschreiten die Wohnkosten rund ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens, steigt das Risiko, an anderer Stelle – etwa bei Gesundheit, Mobilität oder Bildung – sparen zu müssen.

Österreichweit zeigen Daten von Statistik Austria, dass Wohn- und Energiekosten seit den Energiepreisspitzen 2022/23 in vielen Haushalten stärker ins Gewicht fallen. Regionale Unterschiede sind groß: Ballungsräume sind teurer, ländliche Regionen oft günstiger. Bei Gemeindewohnungen und geförderten Mieten dämpfen gesetzliche Rahmen und Förderung die Kosten. Allerdings sind Betriebskosten von Faktoren wie Energie, Müllabfuhr und Instandhaltung abhängig. Langfristig wirken thermische Sanierungen entlastend, weil sie Heizkosten senken. Kurzfristig können Bau- und Finanzierungskosten jedoch Druck auf die Mietkalkulation ausüben. Für solide Einschätzungen lohnt der Blick in amtliche Statistiken und Berichte, etwa bei Statistik Austria.

Ein weiterer Faktor ist die Haushaltsgröße. Alleinerzieherinnen und Alleinerzieher tragen Wohnkosten oft allein. Seniorinnen und Senioren sind häufiger in Bestandswohnungen und achten auf Betriebskostenstabilität. Studierende und Berufseinsteigerinnen sowie -einsteiger suchen kleinere Einheiten, bei denen die Quadratmeterpreise oft höher sind, die Gesamtsumme aber niedriger bleibt. Familien benötigen mehr Fläche und profitieren besonders von planbaren, moderaten Warmmieten. Aus diesen Gründen ist Transparenz bei Kalkulationen zentral: Eine klare Aufschlüsselung von Kaltmiete, Betriebskosten und Heizkosten hilft, Angebote vergleichbar zu machen.

Vergleich: Bundesländer, Deutschland, Schweiz

In Wien verwaltet die Stadt über den Konzern Wiener Wohnen einen sehr großen Bestand an Gemeindewohnungen. Das sorgt für direkten Einfluss auf Mietgestaltung, Vergabe und Sanierungsprogramme. In Niederösterreich, Oberösterreich oder der Steiermark dominieren hingegen gemeinnützige Bauträger mit förderbasierten Modellen. Gemeinden verfügen häufig über Belegungsrechte, aber seltener über große Eigenbestände. Dadurch unterscheiden sich die politischen Stellschrauben: Wien agiert als Großvermieterin, während andere Länder stärker über Förderkriterien, Grundstückspolitik und Kooperationen steuern. Informationen zu Wien: Wiener Wohnen.

Deutschland kennt ebenfalls kommunale Wohnungsunternehmen und sozialen Wohnungsbau, jedoch mit zeitlich befristeten Bindungen. Nach Ablauf der Bindung fallen Wohnungen in den freien Markt zurück, was die Bestände drücken kann. Zugangsregelungen erfolgen häufig über Wohnberechtigungsscheine, die an Einkommensgrenzen gebunden sind. Sprachvorgaben bei der Vergabe sind unüblich und rechtlich sensibel. In der Schweiz prägen Genossenschaften den gemeinnützigen Sektor. Sie gehören den Mitgliedern, kalkulieren kostendeckend und sind in Städten wie Zürich sehr präsent. Ein national einheitliches Mietrecht fehlt; kantonale Unterschiede sind groß. Der Vergleich zeigt: Österreichs Mischung aus Gemeindewohnungen und gemeinnützigem Sektor stabilisiert Mieten tendenziell, erfordert aber kontinuierliche Investitionen und klare Kriterien.

Konkreter Bürgerinnen- und Bürger-Impact

Was würde eine Mietsenkung in St. Pölten bedeuten? Kurzfristig würde die monatliche Belastung sinken. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung könnte eine Reduktion um zwei Euro pro Quadratmeter Warmmiete eine Ersparnis von rund 140 Euro pro Monat bringen. Das schafft Spielraum für Bildungsausgaben, Mobilität oder Rücklagen. Für die Stadt oder die Wohnbauträger stellt sich gleichzeitig die Frage der Gegenfinanzierung: Werden Betriebskostenteile querfinanziert, gibt es Zuschüsse aus der Wohnbauförderung oder müssen Sanierungspläne gestreckt werden? Eine transparente Finanzierung verhindert spätere Kostensprünge.

Wie wirkt eine Deutschpflicht in der Vergabe? Positive Effekte könnten dort entstehen, wo Verständigung im Hausalltag Konflikte reduziert. Gleichzeitig darf ein solches Kriterium niemanden pauschal ausschließen, wenn der Bedarf evident ist. Denkbar wären begleitende Maßnahmen: kostenlose Kurse, mehrsprachige Hausordnungen, Community-Managerinnen und -Manager oder Mediation. Für Menschen mit Behinderungen, schwere Erkrankungen, Ältere oder Familien mit Kleinkindern wären Ausnahmen und Unterstützungsangebote essenziell. Integration funktioniert besser, wenn sie fördert statt sanktioniert. Das Land NÖ informiert grundsätzlich zu Integrationsthemen: noe.gv.at.

Bei der Ankündigung, 500 neue Sozialwohnungen zu errichten, zählt der Zeitplan. Von der Planung über die Widmung bis zur Bauphase vergehen erfahrungsgemäß mehrere Jahre. Zwischenfinanzierung, Baukosten und verfügbare Grundstücke sind entscheidend. Für Bürgerinnen und Bürger, die heute eine Wohnung suchen, sind Zwischenlösungen wichtig: befristete Mietzuschüsse, Sanierungsbeschleunigung im Bestand, die Aktivierung leerstehender Wohnungen oder Tauschbörsen, um Haushalten mit veränderter Größe rasch passende Flächen zu vermitteln.

Rechtlicher Kontext und offene Fragen

Vergaben und Mietkalkulationen bewegen sich im Rahmen des Mietrechtsgesetzes, der Landesgesetze zur Wohnbauförderung und allgemeiner Gleichbehandlungsgrundsätze. Ein Österreicher-Bonus, der Staatsangehörige bevorzugt, müsste mit dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz und EU-Recht vereinbar sein. Andernfalls drohen Anfechtungen. Auch eine Deutschpflicht als Zugangsvoraussetzung wäre an Verhältnismäßigkeit zu messen: Gibt es mildere Mittel, die denselben Zweck erreichen? Wie wird Missbrauch verhindert, ohne Notlagen zu ignorieren? Solche Fragen sollten vor einer Beschlussfassung juristisch geprüft werden. Rechtsgrundlagen und Gesetze sind im Rechtsinformationssystem abrufbar: RIS.

Zukunft: Szenarien und Zeitplan

Wird politisch eine Mietsenkung beschlossen, sind drei Pfade denkbar: Erstens, temporäre Entlastungen bis zur Sanierung, finanziert aus dem Gemeindehaushalt oder Landesmitteln. Zweitens, strukturelle Kostensenkungen durch schnellere Sanierungen und Energieeffizienzmaßnahmen, die Warmmieten dauerhaft stabilisieren. Drittens, soziale Staffelungen, bei denen Haushalte mit niedrigem Einkommen stärker profitieren. Jeder Pfad erfordert transparente Kommunikation, damit Mieterinnen und Mieter Kalkulationsgrundlagen nachvollziehen können.

Für 500 neue Sozialwohnungen ist ein realistischer Zeithorizont wichtig. Planung, Bau und Vergabe könnten – je nach Verfahren – mehrere Jahre beanspruchen. Pilotprojekte, die seriell und kosteneffizient bauen (etwa modulare Holzbauweisen), können beschleunigen. Eine kluge Flächenpolitik, Nachverdichtung an gut angebundenen Standorten und der Fokus auf niedrige Betriebskosten sind Schlüsselfaktoren. Bei der Vergabe dürften soziale Dringlichkeit, Familiengröße und Barrierefreiheit zentrale Kriterien bleiben. Ob zusätzliche Zugangsvoraussetzungen wie Sprachkenntnisse rechtlich halten und sozial sinnvoll sind, wird die weitere politische Debatte und juristische Bewertung zeigen.

Transparenz der Zahlen: Einordnung statt Zuspitzung

Die in der Aussendung genannten Warmmieten von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter sind im österreichischen Vergleich weder extrem niedrig noch besonders hoch, sie liegen – als Warmmiete – im Rahmen vieler städtischer Regionen außerhalb der Top-Lagen. Unterschiede entstehen durch Baujahr, Energieeffizienz, Lage, Größe und konkrete Betriebskosten. Ein sachlicher Vergleich braucht deshalb immer eine Aufschlüsselung: Kaltmiete, Betriebskosten, Heizkosten. Gemeinden können durch Sanierungsprogramme, bessere Energieversorgung (z. B. Fernwärme mit moderaten Tarifen) und professionelle Bewirtschaftung langfristig dämpfend wirken. Verlässliche Statistiken und regelmäßige Berichte (z. B. bei Statistik Austria) helfen, Entwicklungen zu verfolgen, ohne sie zu dramatisieren.

Quellen und weiterführende Links

Fazit und Leseraufruf

Die St. Pöltner Debatte vereint drei Stränge: leistbare Warmmieten, zügige Sanierungen und klare, rechtssichere Vergabekriterien. Eine Mietsenkung kann Haushalte rasch entlasten, muss aber solide finanziert sein. 500 neue Sozialwohnungen würden helfen, doch benötigen Planung, Fläche und Zeit. Sprachförderung kann Integration stärken, eine starre Deutschpflicht birgt jedoch rechtliche Risiken und könnte Betroffene in Notlagen ausschließen. Der weitere Prozess sollte transparent, faktenbasiert und rechtskonform verlaufen. Klar ist: Leistbares Wohnen bleibt ein zentrales Thema für Niederösterreich.

Wie erleben Sie die Mietentwicklung in St. Pölten? Welche Maßnahmen helfen Ihrer Meinung nach am meisten: Sanierungs-Offensive, Mietzuschüsse, Neubau oder Vergabereformen? Schreiben Sie uns Ihre Erfahrungen und Anregungen. Weiterführende Informationen finden Sie bei der Stadt St. Pölten, dem Land Niederösterreich sowie in den verlinkten rechtlichen Grundlagen und Statistikseiten.