Wien (OTS) – „Die Wiener Wohnpolitik ist internationales Vorbild und
sorgt dafür,
dass Wien eine der leistbarsten Städte der Welt ist. Wohnraum ist ein
wertvolles Gut, der den Wienerinnen und Wienern zur Verfügung stehen
und leistbar sein soll. Dort, wo wir mit gefördertem Wohnbau und
Gemeindewohnungen selbst Verantwortung tragen, sind die Wohnungen
leistbar. Am privaten Wohnungsmarkt werden den Wienerinnen und
Wienern immer mehr Wohnungen für gewerbliche Zwecke entzogen, was die
Mieten gerade dort steigen lässt. Dieser Praxis werden wir in Wien
nun den Riegel vorschieben. Wohnungen müssen zum Wohnen da sein!“, so
Bürgermeister Michael Ludwig.
„Mit der Beschränkung von Kurzzeitvermietungen auf 90 Tage hat
Wien internationale Pionierarbeit geleistet. Obwohl dieser Vorstoß
bereits erfolgreich war, hat die Praxis gezeigt, dass sich neue
Geschäftsmodelle entwickelt haben, um diese zu umgehen. Diese
Umgehung werden wir unterbinden, indem wir eine Registrierungspflicht
für Anbieterinnen und Anbieter einführen, die Umwidmung von Wohnraum
in Beherbergungsstätten wird rigoros eingeschränkt und die Strafen
empfindlich erhöht. Wohnen ist ein Grundrecht, das wir in Wien mit
aller Kraft schützen.“, so der Bürgermeister.
Zwtl.: Registrierungspflicht für alle Anbieter*innen von Wohnungen
zur Kurzzeitvermietung gilt ab 1. Jänner 2027
Den Kern der neu geschaffenen Registrierungspflicht bei
Kurzzeitvermietungen bildet ein neues Wiener
Kurzzeitvermietungsregistergesetz (WKVRG), das noch im November im
Wiener Landtag beschlossen werden soll. Das entsprechende Gesetz wird
mit 1. Jänner 2027 in Kraft treten, wobei Gastgeberinnen und
Gastgeber von bereits jetzt angebotenen Wohnungen eine Übergangsfrist
bis zum Ablauf des 1. Quartals 2027 haben. Für neu anbietende
Gastgeberinnen und Gastgeber gilt jedoch bereits der 1. Jänner 2027.
Aufbauend auf einer EU-Verordnung entsteht ein neues
elektronisches Wiener Register für Kurzzeitvermietungen. Damit geht
eine Registrierungspflicht für alle Gastgeberinnen und Gastgeber
einher, die Wohnungen – unabhängig davon, wie oft oder wie lang –
über einschlägige Plattformen wie Airbnb oder booking.com kurzzeitig
vermieten möchten. Das umfasst sowohl natürliche als auch juristische
Personen.
Die Stadt Wien prüft daraufhin, ob es Gründe gibt, die gegen eine
Kurzzeitvermietung der angegebenen Wohnung sprechen. So kann
beispielsweise ausgeschlossen werden, dass Gemeindewohnungen zur
Kurzzeitvermietung angeboten werden.
Nach positiver Prüfung erfolgt die Ausgabe einer
Registrierungsnummer, die bei der Schaltung von Inseraten auf
Kurzzeitvermietungs-Plattformen angegeben werden muss. Man kann sich
das wie „Nummerntafel“ für jede angebotene Wohnung vorstellen, die
künftig die Überprüfung und den Informationsaustausch erleichtern
wird. Ohne gültige Registrierungsnummer wird ein Anbieten von
Wohnungen nicht mehr möglich sein. Das bedeutet ebenso, dass
Plattformen zur Kurzzeitvermietung nur jene Wiener Wohnungen anbieten
dürfen, die eine solche Registrierungsnummer aufweisen. Alle anderen
Inserate ohne Registrierungsnummer müssen nach der Übergangsfrist
entfernt werden.
Bei Nichteinhaltung der Registrierungspflicht drohen Strafen in
Höhe von bis zu 50.000 Euro pro Verstoß, wobei im Fall wiederholter
Verstöße Mindeststrafen von 2.000 Euro vorgesehen werden.
Zwtl.: Umgehung der 90-Tage-Regel über Umwidmungen wird rigoros
unterbunden
Nach der 2024 eingeführten Begrenzung der Kurzzeitvermietung von
Wohnungen für touristische Zwecke hat sich ein neues Geschäftsmodell
etabliert, bei dem – insbesondere gewerbliche – Eigentümer*innen
einen Antrag auf Umwidmung in eine Beherbergungsstätte gestellt
haben. Das Ziel war, so die 90-Tage-Regelung zu umgehen.
Mit Jahreswechsel kommen nun auch erhebliche Verschärfung für die
Umwidmungen von Wohnungen in Beherbergungsstätten außerhalb von
Wohnzonen (somit für ganz Wien), um den dauerhaften Entzug von
Wohnraum einen Riegel vorzuschieben. Künftig müssen mindestens 80
Prozent der Nutzflächen der Regelgeschoße für Wohnzwecke verbleiben.
Selbstverständlich werden Ausnahmen für klassische Hotels und
Beherbergungsstätten geschaffen, die sich von der klassischen
Kurzzeitvermietung dadurch unterscheiden, dass sie Arbeitsplätze
schaffen, den Wirtschaftsstandort stärken und weitere
Dienstleistungen anbieten.
Für Verstöße gegen die Regelungen zur Kurzzeitvermietung werden
erstmalig in der Bauordnung Mindeststrafen in Höhe von 2.000 Euro pro
Verstoß bei wiederholten Übertretungen festgelegt. Dadurch soll eine
wirksame Abschreckung sichergestellt und verhindert werden, dass
Spekulantinnen und Spekulanten Wohnungen zur Profitmaximierung nicht
regulär vermieten, sondern illegal kurzzeitvermieten.
Um sicherzustellen, dass diese Ankündigung keine Umwidmungs-
Antragswelle auslöst, um noch „rechtzeitig“ nach den bestehenden
Regeln Anträge auf Umwidmungen zu stellen, gelten die neuen
Bestimmungen für alle Verfahren, die seit dem Sommer eingelangt sind.
Für alle offenen Anträge, die davor eingereicht wurden, sind die
bisherigen Regelungen weiter anwendbar.
Zwtl.: Steigende Zahl an Anträgen auf Umwidmung in
Beherbergungsstätten in der Bundeshauptstadt bemerkbar
Die Beobachtungen aus der täglichen Arbeitspraxis der Baupolizei
(MA 37) unterstreichen die Notwendigkeit einer Verschärfung rund um
die Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten. Denn in der
Magistratsabteilung beobachtet man schon länger eine Tendenz zur
dauerhaften Umwidmung von Wohnraum. So wurden im Jahr 2025 insgesamt
305 Anträge im Zusammenhang mit einer Beherbergungsstätte bei der
Behörde eingebracht. Bis Stichtag 31.12.2025 wurden 132 Anträge
bewilligt. Rein baurechtlich hat die Umwidmung in eine
Beherbergungsstätte zudem den Nachteil, dass Wohnraum – anders als
bei der Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a, die auf fünf Jahre
befristet ist – dauerhaft verloren geht und bei der derzeitigen
Rechtslage außerhalb von Wohnzonen unbegrenzt möglich ist.
Zwtl.: Einführung der Wiener 90-Tage-Regel bei Kurzzeitvermietung war
ein voller Erfolg
Die Stadt Wien nimmt im Umgang mit dem Thema Kurzzeitvermietung
eine internationale Vorreiter-Rolle ein. So hat Wien sich auf EU-
Ebene beispielsweise schon lange für Verschärfungen für die
Vermietung über Airbnb und Co. eingesetzt. Mit der
Gesetzesverschärfung seit 1. Juli 2024 wurden schließlich erste
Schritte gesetzt, um die Kurzzeitvermietung, welche in nahezu allen
europäischen Städten ein Problem darstellt, aktiv einzudämmen. Im
Zuge dessen wurde bei der Baupolizei das Referat „Kontrolle
Kurzzeitvermietung“ gegründet. Die Mitarbeiter*innen des Referats
gehen Anzeigen nach und recherchieren eigenständig nach verdächtigen
Angeboten.
Sollte sich im Zuge des Ermittlungsverfahrens der Verdacht
bestätigen, dass eine Wohnung zweckwidrig zur Kurzzeitvermietung
verwendet wird, wird ein Strafantrag an die für Baurecht zuständige
MA 64 gestellt. Sieht man sich die Bilanz dieser zwei Jahre an, so
verdeutlicht dies nur, wie gravierend die Problematik rund um
Kurzzeitvermietung in Wien ist: Seit Inkrafttreten der neuen Regelung
wurden 2.484 Anzeigen bzgl. vermuteter illegaler Kurzzeitvermietung
bei der Baupolizei eingebracht. Der Großteil der Anzeigen wurde
extern eingebracht, etwa von Nachbar*innen oder Anrainer*innen.
Die Mitarbeiter*innen des Referats Kontrolle Kurzzeitvermietung
arbeiten diese Anzeigen sukzessive ab: Bis Ende Juli 2026 wurden in
Summe 558 Strafanträge an die MA 64 weitergeleitet. Die Tendenz geht
auch in den kommenden Monaten klar zu steigenden Strafanträgen, denn
das Team ist laufend dabei, die vielen Anzeigen abzuarbeiten.
Die Kombination aus effizienten Ermittlungsverfahren und
schnellem sowie konsequentem Strafen zahlt sich jedenfalls aus, denn
die Maßnahmen zeigen Wirkung. Immer wieder entdecken, die Mitarbeiter
*innen des Referats bei ihren Außendiensten auch vormalige Airbnb-
Wohnungen, die nun wieder regulären Mieter*innen zur Verfügung
gestellt werden.
