Altbau sanieren: Darauf musst du achten

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Wenn du einen Altbau sanieren möchtest, solltest du dir im Vorfeld einen genauen Überblick über den Bauzustand des Hauses und die anfallenden Arbeiten verschaffen. Je genauer die Analyse, desto mehr Ärger kannst du dir später ersparen.

Was sollte beim Altbau saniert werden?

Mit einer Altbausanierung werden alte Häuser energetisch auf Vordermann gebracht. Zugleich lässt sich damit die ein oder andere bautechnische Schwachstelle beseitigen. Je nach Alter des Hauses treten unterschiedliche zeittechnische Probleme auf. So sind Gebäude aus den 1900 bis 1950er Jahren nicht gegen Feuchtigkeit geschützt. Außerdem wurde damals noch keine Wärmedämmung verbaut. Ebenso wie auch kein ordentlicher Schallschutz. Dagegen sind Häuser zwischen 1950 und 1980 oft mit Asbest, polychlorierte Biphenyle (PCB), Formaldehyd und FCKW belastet. Sobald hierüber Klarheit besteht, sollte der übrige Zustand des Hauses überprüft werden.

1. Das Dach

In vielen Altbauten ist eine Dachsanierung unabdingbar. Neben der Dacheindeckung selbst, muss der Dachstuhl überprüft werden. Wichtig ist hierbei die Klärung der Frage, ob die Balken und Latten noch stabil sind oder bereits morsch. Grundsätzlich gilt: Wenn das Dach saniert werden muss, können hohe Kosten auf dich zukommen. Lass dir dazu am besten ein unverbindliches Angebot von einem Dachdecker aus deiner Umgebung erstellen. Passende Firmen findest du über eine einfache Suchanfrage in deiner Stadt wie zum Beispiel Dachdecker Dortmund. Im nächsten Schritt solltest du klären, ob eine Dachdämmung gesetzlich vorgeschrieben ist. Wurde der Altbau nach dem 1. Februar 2002 gekauft oder geerbt, ist laut Energieeinsparverordnung (EnEV) eine Dachdämmung oder Dämmung der obersten Geschossdecke verpflichtend – jedoch mit einigen Ausnahmen:

  • Die Dachdämmung ist nicht nötig, wenn das Dach den Anforderungen der DIN 4108-2 bezüglich des Mindestwärmeschutzes entspricht.
  • Ebenfalls muss das Haus nicht gedämmt werden, wenn es darin zwei oder mehr Wohnungen gibt, wovon eine der Eigentümer seit mindestens 2002 selbst bewohnt.

Ist die Sanierung des Dachs bei einem Altbau unwirtschaftlich, muss diese auch nicht erfolgen. Dies muss allerdings von einem Energieberater rechtlich nachvollziehbar dargelegt werden. Und wird ein Haus nicht öfter als vier Monate im Jahr auf über 19 °C beheizt, entfällt die Dämmpflicht ebenfalls.

Im nächsten Schritt empfiehlt sich ein Blick auf das Mauerwerk und die Außenfassade.

2. Die Hausfassade und das Gemäuer

Wenn der Putz von den Mauern und Innenwänden bröckelt, ist dies oft ein Zeichen von Feuchtigkeit. In diesem Zusammenhang kann es oft zu Schimmelbildung kommen. Daher ist eine grundlegende Trockenlegung des gesamten Gemäuers dringend erforderlich. Ist das Haus hingegen trocken, kannst du dich gleich der Fassade widmen. Muss diese ganz erneuert werden, oder reicht ein frischer Anstrich? In diesem Zusammenhang muss bei der Altbausanierung wieder die EnEV beachtet werden. Demnach gilt: Die Außenwände sind zu dämmen, wenn du mindestens 10 Prozent der Außenfassade des Hauses erneuerst. Werden nur hier und da kleine Risse aufgefüllt, gilt die Pflicht zur Wärmedämmung nicht. Unbedingt beachten solltest du beim Sanieren des Altbaus übrigens die vorhandene Sanitär- und Heizungsinstallation.

3. Die Sanitär- und Heizungsanlage

Nicht selten sind in Altbauten noch Heizungen aus den 80er-Jahren verbaut. Deren Energieeffizienz entspricht bei Weitem nicht mehr dem heutigen Standard. Daher gilt: Auch wenn die alte Heizanlage noch einwandfrei funktioniert, sollte eine energetische Sanierung und die Umrüstung auf ein nachhaltigeres System ins Auge gefasst werden. Dabei musst du Folgendes beachten:

  • Alle Heizkessel, die bis 1985 eingebaut wurden, müssen ausgetauscht werden.
  • Wurde die Heizanlage danach eingebaut, müssen diese erst 30 Jahre danach ausgetauscht werden.
  • Zudem müssen zwingend Thermostatventile eingebaut werden.

Die Pflicht zur Heizkesselerneuerung der Heizung entfällt, wenn im Altbau ein Niedrigtemperatur-Heizkessel, Brennwert-Heizkessel oder eine Heizungsanlage mit einer Nennleistung unter vier oder über 400 kW verbaut ist.

Bei der Sanitäranlage sind vor allem die Wasserleitungen von Bedeutung. Befinden sich noch alte Bleirohre in den Wänden, müssen diese zwingend ersetzt werden. Diese wurden bis 1973 häufig in der Trinkwasserinstallation verbaut. Aber auch neuere Kupferleitungen und -rohre sollten auf Dichtheit überprüft, und im Bedarfsfall erneuert werden.

Welche Fristen gelten für die Altbausanierung?

Wenn du einen Altbau kaufst oder erbst, musst du binnen zwei Jahre die Vorschriften der EnEV umsetzen. Mit einer entsprechenden Unternehmenserklärung der beauftragten Handwerksfirmen kannst du die Umsetzung nachweisen. Die Aufbewahrungspflicht für dieses Dokument beträgt 5 Jahre.