Burgenland übernimmt Neue Eisenstädter: leistbares Wohnen

Am 23. Dezember 2025 einigen sich das Land Burgenland, die Raiffeisen Landesbank Burgenland und die Erste Bank Österreich auf eine strategische Kooperation zur Zukunft der Neuen Eisenstädter. Im Mittelpunkt stehen Mietwohnungsbau und leistbares Wohnen sowie die Übernahme von 70 Prozent der Anteile durch das Land. Für Österreichs Osten ist das ein Signal mit bundesweiter Strahlkraft: stabile Mieten, klare Ausrichtung, transparente Steuerung. Was das konkret bedeutet, warum das rechtlich relevant ist und welche Folgen es für Mieterinnen und Mieter im Burgenland haben kann, zeigen wir in der Analyse.

Strategische Kooperation für leistbares Wohnen

Das Land Burgenland wird Mehrheitsgesellschafter der Neuen Eisenstädter gemeinnützigen Bau-, Wohn- und Siedlungsgesellschaft m.b.H. und übernimmt 70 Prozent der Anteile. Jeweils 35 Prozent kommen von der Raiffeisen Landesbank Burgenland und der UBG, einer Tochter der Erste Bank Österreich. Die Stadt Eisenstadt bleibt mit 0,04 Prozent beteiligt, verzichtete aber per Gemeinderatsbeschluss auf das Aufgriffsrecht. Der Kaufpreis bemisst sich gesetzlich nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und entspricht 70 Prozent des bar einbezahlten Stammkapitals, im Ergebnis rund 7 Millionen Euro. Die Einigung folgt der Klärung zuvor erhobener Vorwürfe und stellt die künftige Ausrichtung der Gesellschaft in den Vordergrund: Mietwohnungsbau, leistbares Wohnen und die nachhaltige Stabilisierung von Mieten.

Offiziell bestätigt wurde die Kooperation durch das Amt der Burgenländischen Landesregierung. Der RLB-Generaldirektor Dr. Rudolf Könighofer betonte die rechtssicheren Rahmenbedingungen, Landeshauptmann Hans Peter Doskozil die inhaltliche Neuausrichtung. Der zuvor eingesetzte Regierungskommissär wurde abberufen, laufende Verfahren des Landes wurden eingestellt. Damit ist der Weg frei, die Neue Eisenstädter auf die Kernaufgabe zu fokussieren: bezahlbaren Wohnraum für rund 10.000 Mieterinnen und Mieter in etwa 5.000 Wohnungen zu sichern. Die Altgesellschafter behalten eine Sperrminorität, wodurch wichtige Beschlüsse weiterhin einer qualifizierten Zustimmung bedürfen. Der parlamentarische Untersuchungsausschuss, der der Transparenz und politischen Aufarbeitung dient, bleibt davon unberührt. Die Quelle der ursprünglichen Mitteilung findet sich hier: OTS-Aussendung des Landes Burgenland.

Zahlen und Fakten im Überblick

• 70 Prozent: Anteil, den das Land Burgenland an der Neuen Eisenstädter übernimmt.
• 35 Prozent + 35 Prozent: Abgabe durch Raiffeisen Landesbank Burgenland und UBG (Tochter der Erste Bank Österreich).
• 0,04 Prozent: Beteiligung der Stadt Eisenstadt, Aufgriffsrecht per Gemeinderatsbeschluss nicht genutzt.
• Rund 7 Millionen Euro: Kaufpreis gemäß WGG-Mechanismus (70 Prozent des bar einbezahlten Stammkapitals).
• Etwa 5.000 Wohnungen, rund 10.000 Mieterinnen und Mieter: Bestand und Versorgungsumfang.

Diese Kennzahlen verdeutlichen die Größenordnung. Als zweitgrößter Wohnbauträger des Landes kommt der Neuen Eisenstädter bei der Versorgung mit leistbarem Wohnraum eine strukturelle Schlüsselrolle zu. Mit der Mehrheit des Landes steigt die Möglichkeit, strategische Entscheidungen – etwa die Konzentration auf Mietwohnungsbau – konsistent und langfristig abzusichern.

Fachbegriffe einfach erklärt

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz regelt in Österreich die Tätigkeit gemeinnütziger Bauvereinigungen. Es definiert, welche Ziele verfolgt werden (etwa die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit leistbarem Wohnraum), wie Preise kalkuliert werden dürfen und wie Gewinne verwendet werden müssen. Das WGG begrenzt Ausschüttungen, favorisiert die Reinvestition in den Bestand und setzt Transparenzanforderungen. Eine Kernfunktion ist die Sicherung von Mietzinsstabilität über Kostenmieten, also Mieten, die sich an tatsächlichen Aufwendungen orientieren. Zudem regelt das WGG Beteiligungsvorgänge, etwa wie Kaufpreise für Anteile zu ermitteln sind. Damit dient das Gesetz als rechtlicher Rahmen, der kurzfristige Gewinninteressen zugunsten langfristiger Versorgungssicherheit begrenzt.

Sperrminorität

Eine Sperrminorität ist ein Anteils- oder Stimmenpaket, das groß genug ist, um bestimmte Beschlüsse zu blockieren. In der Praxis bedeutet das: Auch wenn ein Mehrheitsgesellschafter vorhanden ist, können wesentliche Beschlüsse – etwa Satzungsänderungen oder große Investitionsentscheidungen – nicht ohne Zustimmung der Minderheitsgesellschafter gefasst werden, sofern qualifizierte Mehrheiten vorgeschrieben sind. Das schafft Balance und zwingt zu einer kooperativen Entscheidungsfindung. In gemeinnützigen Strukturen kann die Sperrminorität sicherstellen, dass strategische Leitplanken – etwa die Ausrichtung auf Mietwohnungsbau – breit mitgetragen werden und nicht kurzfristig umgesteuert wird.

Bonität

Bonität bezeichnet die Kreditwürdigkeit einer Organisation. Je besser die Bonität, desto günstiger sind üblicherweise die Konditionen für Kredite und Anleihen. Für eine gemeinnützige Bauvereinigung ist das zentral: Viele Projekte werden langfristig finanziert, Zinsen bilden einen erheblichen Kostenblock. Verbessert sich die Bonität – etwa durch einen stabilen Mehrheitsgesellschafter wie ein Bundesland – können Zinskosten sinken. Das verringert die Finanzierungslast pro Quadratmeter Wohnfläche und eröffnet Spielräume für Instandhaltung, Neubau und Mietstabilität. Der Effekt auf Mieten ist mittelbar: Niedrigere Finanzierungskosten erleichtern es, Kostenmieten konstant zu halten oder Erhöhungen zu dämpfen.

Mietkauf

Mietkauf bezeichnet Modelle, bei denen Mieterinnen und Mieter ihre Wohnung nach einer definierten Laufzeit oder zu festgelegten Bedingungen erwerben können. In der gemeinnützigen Praxis werden dabei häufig Teile der Mietzahlungen angerechnet, und der Kaufpreis orientiert sich an transparenten, regulierten Parametern. Mietkauf eröffnet Personen mit geringerer Eigenkapitalkraft den Weg ins Eigentum, ohne sofort eine Vollfinanzierung stemmen zu müssen. Wichtig sind klare, rechtssichere Verträge, faire Preisformeln sowie Beratung zu Folgekosten wie Rücklagen, Betriebskosten und Instandhaltung. Das angekündigte Ziel, Mietkäuferinnen und Mietkäufern attraktive Konditionen zu ermöglichen, soll den Zugang zu Eigentum ohne Überschuldungsrisiken erleichtern.

Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat ist das Kontroll- und Überwachungsorgan einer Gesellschaft. Er bestellt und entlässt die Geschäftsführung, prüft strategische Weichenstellungen und überwacht die Unternehmensentwicklung. In gemeinnützigen Bauvereinigungen ist der Aufsichtsrat ein zentrales Instrument für Governance und Transparenz. Mit der Mehrheitsbeteiligung des Landes verschiebt sich auch die Mehrheitsbildung im Aufsichtsrat. Ziel ist, die Beschlüsse mit der gemeinsam vereinbarten Ausrichtung zu verknüpfen: Fokus auf Mietwohnungsbau, leistbares Wohnen, solide Finanzierung und langfristige Bestandsentwicklung.

Regierungskommissär

Ein Regierungskommissär wird als behördliche Aufsichtsmaßnahme eingesetzt, wenn besondere Umstände vorliegen, etwa zur Sicherstellung ordnungsgemäßer Geschäftsführung. Die Abberufung des Kommissärs signalisiert, dass die Voraussetzungen für die reguläre Steuerung wieder hergestellt sind. Mit der neuen Eigentümerstruktur und den abgestimmten Zielen ist der übliche Governance-Rahmen – Geschäftsführung, Aufsichtsrat, Gesellschafterversammlung – ausreichend, um die Geschäfte zu führen und zu kontrollieren. Dies dient der Normalisierung und der Konzentration auf den operativen Wohnungsbetrieb.

Anlegerwohnungen

Als Anlegerwohnungen gelten Einheiten, die primär als Kapitalanlage errichtet und veräußert werden. Im gemeinnützigen Kontext können solche Projekte zu Zielkonflikten führen: Renditeerwartungen der Investorinnen und Investoren versus langfristige Leistbarkeit. Die nun vereinbarte Linie sieht vor, Anlegerwohnungen nur in Ausnahmefällen und ausschließlich nach Genehmigung der Aufsichtsbehörde zuzulassen. Damit wird die Zielhierarchie geschärft: zuerst die Versorgung mit leistbaren Mietwohnungen, dann – in klar begründeten Fällen – investive Sonderlösungen. Das schützt Mieterinnen und Mieter vor Verdrängungseffekten und bewahrt die Gemeinnützigkeit in ihrer Kernfunktion.

Parlamentarischer Untersuchungsausschuss

Ein parlamentarischer Untersuchungsausschuss dient der politischen Kontrolle, Aufklärung und Transparenz. Er ist ein Instrument des Parlaments, um Vorgänge mit öffentlichem Interesse strukturiert zu prüfen. Dass der Ausschuss von der Eigentümerkonstellation unberührt bleibt, betont die Trennung zwischen politischer Kontrolle und operativer Unternehmensführung. Für Mieterinnen und Mieter bedeutet das: Die Aufarbeitung politischer Fragen läuft, während gleichzeitig die Versorgung mit leistbarem Wohnraum operativ gesichert werden soll. Beides schließt einander nicht aus, sondern kann sich ergänzen.

Mehrheitsgesellschafter

Ein Mehrheitsgesellschafter hält mehr als 50 Prozent der Anteile und kann damit regulär Beschlüsse dominieren. In gemeinnützigen Strukturen ist das kein Freibrief: Satzungen, Gesetze und Sperrminoritäten setzen Grenzen. Der Mehrheitsgesellschafter trägt jedoch Verantwortung für die strategische Ausrichtung. Im vorliegenden Fall übernimmt das Land Burgenland diese Rolle nicht, um Gewinne zu maximieren, sondern um die Versorgung mit leistbarem Wohnraum planbar, verlässlich und gemeinwohlorientiert zu steuern. Die Legitimation speist sich aus dem öffentlichen Interesse und der gesetzlichen Rahmung durch das WGG.

Historische Entwicklung: vom Wiederaufbau bis zur Gegenwart

Der gemeinnützige Wohnbau in Österreich wurzelt in der Nachkriegszeit. Staat, Länder, Gemeinden und Bauvereinigungen entwickelten Modelle, um breite Schichten mit leistbaren Wohnungen zu versorgen. Ein Meilenstein ist das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz von 1979, das die Gemeinnützigkeit rechtlich präzise fasste und die Praxis der Kostenmiete verankerte. Über Jahrzehnte entstand so ein duales System: Marktangebote auf der einen Seite, auf der anderen Seite regulierte, kostengebundene Gemeinnützigkeit mit enger Bindung an soziale Ziele und Zweckwidmung von Überschüssen. In den 1990er- und 2000er-Jahren professionalisierten sich die Bauvereinigungen weiter, setzten auf energetische Sanierung, Verdichtung und die Aktivierung brachliegender Flächen. Im Burgenland entstanden so stabile Strukturen für geförderten Mietwohnungsbau, getragen durch Landesförderungen, Bankfinanzierungen und EU-konforme Beihilferahmen.

Die Neue Eisenstädter ist im Burgenland zu einer zentralen Akteurin geworden. Als zweitgrößter Wohnbauträger des Landes trägt die Gesellschaft Verantwortung für mehrere tausend Wohnungen. Mit der aktuellen Einigung wird eine Phase der Unsicherheit beendet, in der Vorwürfe und Verfahren den Fokus vom Kerngeschäft abgelenkt hatten. Die Entscheidung, das Land als Mehrheitsgesellschafter zu positionieren, steht in einer österreichischen Tradition: Wenn Kerninfrastruktur betroffen ist – von Energie bis Wohnen –, setzen Gebietskörperschaften auf Steuerungsfähigkeit, ohne marktwirtschaftliche Prinzipien vollständig auszuhebeln. Governance-Instrumente wie die Sperrminorität der Altgesellschafter halten die Kooperation auf Augenhöhe.

Vergleich: andere Bundesländer, Deutschland, Schweiz

Innerösterreichisch zeigt sich eine Bandbreite: In Wien prägen Gemeindebau und große gemeinnützige Träger das Bild, mit Wiener Wohnen als europaweit bedeutender kommunaler Vermieterin. Die starke Gemeinnützigkeit stabilisiert dort Mieten in mittleren und unteren Segmenten und wirkt preisbildend auf den Markt. In Niederösterreich und der Steiermark stützen Wohnbaugenossenschaften und gemeinnützige Gesellschaften die Versorgung, häufig in enger Verzahnung mit Landesförderungen. Das Burgenland positioniert sich dazwischen: weniger großvolumig als Wien, aber mit klarer Schwerpunktsetzung auf geförderten Mietwohnungsbau in regionalen Zentren und Gemeinden. Die nun vereinbarte Landesmehrheit ist konsequent, um die Steuerung in einer Phase hoher Zins- und Baukostenvolatilität zu sichern.

Ein Blick nach Deutschland: Dort prägen Wohnungsgenossenschaften, kommunale Gesellschaften und private Anbieter den Markt. Regulatorische Instrumente wie die Mietpreisbremse wirken punktuell, ersetzen jedoch nicht das systemische Angebot kostengebundener Gemeinnützigkeit. In einigen Städten kaufen Kommunen Bestände zurück, um Steuerungsfähigkeit zu gewinnen, etwa bei Milieuschutz und Sanierungsprogrammen. Die österreichische Gemeinnützigkeit mit WGG ist im Vergleich stärker zweckgebunden.

In der Schweiz sind Genossenschaften wichtig, vor allem in Städten wie Zürich. Langfristige Bewirtschaftung, tiefe Fluktuation und partizipative Entscheidungsprozesse erzeugen Stabilität. Allerdings sind die Einstiegskosten hoch, und Bodenverfügbarkeit ist knapp. Der burgenländische Ansatz ähnelt in der Zielsetzung, unterscheidet sich jedoch im Instrumentarium: Statt einer starken Genossenschaftstradition ordnet das WGG den Rahmen der Gemeinnützigkeit, und das Land übernimmt aktiv Verantwortung über die Eigentümerrolle.

Konkreter Bürger-Impact: Was Mieterinnen und Mieter erwarten können

Für eine alleinerziehende Mutter in Eisenstadt zählt, ob die Miete planbar bleibt. Stabilere Finanzierungskonditionen, die durch die verbesserte Bonität erleichtert werden, können in der Kostenmiete spürbar werden. Für einen pensionierten Mieter in Mattersburg ist wichtig, dass Instandhaltungen nicht verschoben werden. Mit stärkerem Fokus auf Mietwohnungsbau und klaren Prioritäten lassen sich Budgets besser klassifizieren: Erhalt vor riskantem Ausbau, Energieeffizienz vor kurzfristigen Renditen. Für eine junge Familie in Oberwart, die vom Mietkauf träumt, schafft die Ankündigung, attraktive Konditionen zu prüfen, realistische Perspektiven – mit Beratung, ohne Überforderung.

Die angekündigte Einschränkung von Anlegerwohnungen schützt vor Zielkonflikten. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, denkt naturgemäß in Renditeketten. Für Gemeinnützigkeit gilt aber: Leistbarkeit und Versorgungsgerechtigkeit stehen oben. In der Praxis kann das bedeuten, dass mehr Projekte mit Nettomiete unter Marktniveau realisiert werden. Für Mieterinnen und Mieter heißt das, dass Bruttohaushaltsbudgets weniger belastet werden – insbesondere in Zeiten, in denen Energie- und Baukosten ansteigen.

Konsequenzen für Bürgerinnen und Bürger im Überblick:

• Planbarere Mieten durch Kostenmiete und günstigere Refinanzierung.
• Mehr Neubau im Mietsegment durch eine dedizierte Bau-Offensive.
• Besser gesicherte Instandhaltung durch klare Priorisierung.
• Mietkauf-Pfade mit nachvollziehbaren, fairen Konditionen.
• Transparenz via parlamentarischen Untersuchungsausschuss und Aufsicht.

Zinsen, Finanzierung und Mieten: Einordnung mit Beispielen

Gemeinnützige Projekte werden in der Regel langfristig finanziert. Zinskosten sind dabei wesentlich. Verbessert sich die Bonität, können sich Zinsmargen reduzieren. Ein vereinfachtes Beispiel zur Illustration: Sinkt die durchschnittliche Fremdkapitalkostenquote eines Projekts bei einer Laufzeit von 25 bis 30 Jahren um einige Zehntelprozentpunkte, können sich die jährlichen Finanzierungsausgaben um einen relevanten Betrag reduzieren. Bei mehreren tausend Quadratmetern Nutzfläche summieren sich diese Effekte, wodurch die kalkulierte Kostenmiete stabilisiert oder Erhöhungen abgefedert werden können. Diese Effekte sind projektabhängig, aber sie zeigen, warum die Eigentümerstruktur und die Bonität keine abstrakten Kennzahlen sind, sondern reale Auswirkungen auf Haushaltsbudgets haben können.

Die geplante Bau-Offensive im Mietwohnungsbau adressiert zudem Angebot und Nachfrage. Wenn zusätzliche, leistbare Mietwohnungen in zentralen burgenländischen Lagen entstehen, wirkt das dämpfend auf angespannte Teilmärkte. Gleichzeitig ist die Qualität entscheidend: Energieeffiziente Gebäude senken Betriebskosten auf lange Sicht. Das ist für Mieterinnen und Mieter ebenso wichtig wie der Grundmietzins, denn die Warmmiete umfasst Energie, Betriebskosten und Abgaben. Gemeinnützige Anbieter können hier mit Standardisierung, serieller Sanierung und langem Atem punkten.

Recht und Governance: warum die Rahmensetzung zählt

Die rechtliche Einbettung in das WGG ist zentral. Sie legt fest, dass die Preisbildung kostenbasiert zu erfolgen hat und Gewinne im Sinne des Zwecks verwendet werden. Der Kaufpreis-Mechanismus – 70 Prozent des bar einbezahlten Stammkapitals – dient der Vermeidung von Spekulation mit Gemeinnützigkeitsanteilen. Für die Steuerung sind Aufsichtsrat, Geschäftsführung und Gesellschafterversammlung maßgeblich. Die nun geschaffene Mehrheitskonstellation beim Land verknüpft strategische Steuerung mit demokratischer Verantwortlichkeit. Gleichzeitig sorgt die Sperrminorität der Altgesellschafter dafür, dass essentielle Weichenstellungen konsensual getroffen werden.

Für Interessierte bietet das Rechtsinformationssystem des Bundes vertiefende Einblicke in die Gesetzeslage: Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz auf RIS. Die offizielle Mitteilung zur Einigung ist hier abrufbar: OTS-Aussendung.

Stimmen aus dem Burgenland

RLB-Generaldirektor Rudolf Könighofer unterstreicht die Bedeutung stabiler und rechtssicherer Rahmenbedingungen für alle Gesellschafter und den gemeinnützigen Wohnbau. Landeshauptmann Hans Peter Doskozil betont, dass die Mehrheitsübernahme kein Selbstzweck sei, sondern ein Instrument, um die Ausrichtung auf Mietwohnungsbau, leistbares Wohnen und stabile Mieten dauerhaft zu sichern. Die Dankesworte an die bisherigen Mehrheitseigentümerinnen und Mehrheitseigentümer werten die Altgesellschafter als künftige starke Partner auf – ein wichtiges Signal für vertrauensvolle Zusammenarbeit in der neuen Konstellation.

Zukunftsperspektive: Was als Nächstes wichtig wird

In den kommenden Monaten wird entscheidend sein, die Governance-Strukturen zügig zu harmonisieren und Prioritäten in die Projektpipelines zu übersetzen. Erstens sollten Bau- und Sanierungsprogramme auf Wirtschaftlichkeit und Sozialwirkung optimiert werden: Standardisierte Bauprozesse, robuste Qualitätskontrolle, klare Energieziele. Zweitens braucht es ein transparentes Mietkauf-Programm mit Beratung, um Risiken zu minimieren und Chancen fair zu verteilen. Drittens empfiehlt sich eine Förder- und Finanzierungsarchitektur, die Zins- und Baukostenrisiken abfedert, etwa durch Tranchenfinanzierungen und langfristige Zinsbindungen, soweit verfügbar. Viertens ist Kommunikation mit den Mieterinnen und Mietern zentral: nachvollziehbare Mietabrechnungen, frühzeitige Information bei Sanierungen und verlässliche Erreichbarkeit.

Strategisch eröffnet die neue Eigentümerkonstellation die Chance, das Burgenland als Modellregion für leistbares Wohnen in ländlich-urbanen Räumen zu positionieren. Wenn die Bau-Offensive auf Bestandsentwicklung, Nachverdichtung in Ortskernen und leistbare Neubauten setzt, können Wege, Infrastruktur und soziale Durchmischung profitieren. Digitalisierung – etwa digitale Hausverwaltungsservices – steigert die Servicequalität. Mit einem aktiven Bestandsmanagement lassen sich Leerstände minimieren und Sanierungszyklen planbar gestalten. Und nicht zuletzt gilt: Eine konsequente Ausrichtung auf Mietwohnungsbau schützt vor spekulativen Verwerfungen, die sich bei Anlegerprojekten in angespannten Märkten einstellen können.

Zusammenfassung und Ausblick

Die Übernahme von 70 Prozent der Anteile an der Neuen Eisenstädter durch das Land Burgenland markiert einen klaren Kurs: leistbares Wohnen durch Mietwohnungsbau, gesicherte Governance und transparenter Rahmen. Wichtige Elemente sind die gesetzliche Preissetzung nach WGG, die Sperrminorität der Altgesellschafter, die Abberufung des Regierungskommissärs und der Fokus auf Mieterinteressen. Finanzierungsseitig kann eine bessere Bonität Zinskosten senken und damit Mieten stabilisieren. Die Einschränkung von Anlegerwohnungen und die Förderung von Mietkauf stärken die Zielsetzung, breite Bevölkerungsschichten zu versorgen. Der parlamentarische Untersuchungsausschuss sorgt parallel für politische Transparenz.

Für Leserinnen und Leser, die tiefer einsteigen möchten, empfehlen sich die Originalquelle der Landesregierung und die Rechtsinformationen zum WGG. Was denken Sie: Welche Maßnahmen sind für leistbares Wohnen im Burgenland jetzt am wichtigsten – rascher Neubau, kluge Sanierung oder faire Mietkaufpfade? Schreiben Sie uns Ihre Erfahrungen und Anregungen. Weiterführende Informationen finden Sie unter OTS-Meldung des Landes und im RIS zum WGG.