IKI zeigt: EZB-Zinspause, Wohnen in Österreich teurer

Redaktion

Finanzen

Österreichs Immobilienkäuferinnen und -käufer spüren es längst: Trotz Zinspause bleibt Wohnen teurer und die Finanzierung herausfordernder. Am 20.01.2026 legt der Infina Kredit Index nahe, dass die scheinbare Ruhe an der Zinsfront trügt. Langfristige Kapitalmarktzinsen ziehen an, Fixzinsen steigen, Mieten bleiben unter Druck. Was bedeutet das für Haushalte in Wien, Niederösterreich, Tirol und darüber hinaus? Und wie sollten Kreditentscheidungen jetzt getroffen werden, wenn Märkte bereits ab 2027 wieder mit steigenden Leitzinsen rechnen? Dieser Hintergrundbericht ordnet die neuesten Signale ein, erklärt Fachbegriffe einfach und gibt konkrete Orientierung für Entscheidungen rund um den Eigenheimkauf in Österreich.

Infina Kredit Index: EZB-Zinspause und teureres Wohnen in Österreich

Die zentrale Botschaft der aktuellen Veröffentlichung des Infina Kredit Index (IKI) lautet: Die Zinspause der Europäischen Zentralbank ist keine Entwarnung für Wohnbaukredite. Laut Quelle von INFINA via OTS werden an den Finanzmärkten ab 2027 wieder steigende Leitzinsen im Euroraum eingepreist, während die US-Notenbank Fed ihren Zinssenkungszyklus voraussichtlich fortsetzt. Diese geldpolitische Divergenz treibt die Volatilität und wirkt bereits heute auf die Konditionen von Fixzinsfinanzierungen.

Für österreichische Haushalte bedeutet das: Obwohl variable Kredite im Verlauf des Jahres 2025 günstiger wurden, verteuerten sich lange Fixzinsbindungen. Grund ist die steilere Zinskurve, also der zunehmende Zinsaufschlag für längere Laufzeiten. Parallel stabilisiert sich der Immobilienmarkt, doch der Mangel an neuem Wohnraum stützt Preise und treibt Mieten weiter nach oben. Das Ergebnis: Die Finanzierung wird anspruchsvoller, Eigentum bleibt für viele ein Kraftakt, Mieten belasten Budgets.

Wichtig ist der rechtliche Hinweis: Kreditentscheidungen sind individuelle Finanzentscheidungen. Dieser Artikel gibt keine Anlage- oder Finanzierungsempfehlung, sondern informiert auf Basis der genannten Quelle und allgemein zugänglicher Hintergründe. Für persönliche Entscheidungen empfiehlt sich Beratung bei unabhängigen Stellen wie Konsumentenschutz oder die Einholung mehrerer Angebote von Kreditinstituten.

Zahlen und Fakten aus dem Infina Kredit Index

Mehrere Fakten aus der Veröffentlichung verdienen besondere Beachtung:

  • Nach acht Zinssenkungen bis Mitte 2025 folgte eine Zinspause. Märkte erwarten ab 2027 wieder Anhebungen der Leitzinsen im Euroraum.
  • Fixzinsen für lange Laufzeiten haben sich verteuert, variable Kredite wurden günstiger – eine gegenläufige Entwicklung.
  • Die Zinskurve ist steiler geworden. Längere Laufzeiten verteuern sich im Verhältnis stärker als kurze.
  • Der Immobilienmarkt zeigt Stabilisierungstendenzen, doch der Wohnraummangel stützt die Preise und treibt Mieten.
  • Bei der privaten Wohnbaufinanzierung gab es 2025 ein spürbares Plus, getragen von steigenden Einkommen, Förderungen und Nachholeffekten.
  • Infina meldet ein Neugeschäftsvolumen von 1,39 Milliarden Euro im Jahr 2025, über 500 Vertriebspartner, Zugriff auf über 600 Kreditprodukte von mehr als 120 Banken und Bausparkassen und über 100 Standorte in Österreich.

Diese Daten belegen, dass die oberflächliche Zinspause für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer kein Grund zur Sorglosigkeit ist. Denn die langfristige Finanzierung wird durch Kapitalmarktzinsen und Refinanzierungskosten bestimmt, die sich bereits in Bewegung befinden.

Begriffe verständlich erklärt: Von Zinskurve bis Fixzinsfinanzierung

Infina Kredit Index (IKI): Der Infina Kredit Index ist ein Marktsignal aus der Praxis der Immobilienfinanzierung, das Entwicklungen im Kreditgeschäft zusammenführt und in einen verständlichen Kontext setzt. Er basiert auf Angebots- und Nachfragebeobachtungen, Konditionsentwicklungen und strukturellen Trends. Für Konsumentinnen und Konsumenten dient der Index als Orientierung, wohin sich variable oder fixe Kreditkonditionen bewegen. Der IKI ist keine amtliche Statistik, zeigt aber Tendenzen an, die in Angeboten der Banken und im Verhalten der Kreditmärkte sichtbar werden.

EZB-Leitzins: Der Leitzins ist der Zinssatz, zu dem sich Banken bei der Europäischen Zentralbank kurzfristig refinanzieren können. Er dient als Referenz für viele andere Zinsen in der Wirtschaft, etwa am Geldmarkt. Senkt die EZB den Leitzins, werden Kredite im Regelfall günstiger und Sparzinsen sinken; hebt sie ihn, verteuern sich Finanzierungen tendenziell. Für Wohnbaukredite wirkt der Leitzins vor allem über variable Konditionen und die allgemeine Zinslandschaft. Langfristige Fixzinsen hängen zusätzlich stark von Kapitalmarkterwartungen ab.

Zinskurve: Die Zinskurve stellt die Zinssätze für unterschiedliche Laufzeiten gegenüber. Ist sie steil, sind langfristige Zinsen deutlich höher als kurzfristige. Eine steilere Zinskurve signalisiert, dass der Markt für die Zukunft höhere Zinsen oder höhere Risikoprämien erwartet. Für Haushalte bedeutet eine steile Kurve, dass lange Fixzinsbindungen teurer werden, während kurze Bindungen oder variable Komponenten zunächst günstiger erscheinen können. Die Form der Zinskurve entsteht aus Erwartungen, Inflationseinschätzungen und Angebots-Nachfrage-Verhältnissen am Kapitalmarkt.

Volatilität: Volatilität beschreibt die Schwankungsintensität von Preisen und Zinsen. Hohe Volatilität bedeutet, dass sich Konditionen rasch und in größerem Ausmaß verändern. Für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer erhöht das die Planungsunsicherheit, weil Angebote sich innerhalb kurzer Zeitspannen deutlich ändern können. Banken reagieren auf Volatilität mit Risikopuffern und Konditionsaufschlägen, was gerade Fixzinsangebote verteuern kann. Niedrige Volatilität erleichtert Kalkulationen und kann stabilere Konditionen begünstigen.

Fixzinsfinanzierung: Eine Fixzinsfinanzierung sichert den Zinssatz für eine fest definierte Bindungsdauer, zum Beispiel zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Der Vorteil ist Planungssicherheit über die monatliche Rate. Der Nachteil: Fixzinsen spiegeln Erwartungen über die Zukunft und werden in Phasen steiler Zinskurven teurer. Je länger die Bindung, desto größer der Zinsaufschlag. Am Ende der Bindung erfolgt in der Regel eine Neuverhandlung zu dann aktuellen Konditionen. Wer Fixzinsen wählt, handelt Stabilität gegen mögliche kurzfristige Zinsvorteile ab.

Variable Kredite: Variable Kredite passen sich an Referenzzinsen am Geldmarkt an. Sinkt der Referenzsatz, werden die Raten meist günstiger; steigt er, erhöhen sie sich. Variabel verzinste Kredite reagieren damit schneller auf geldpolitische Entscheidungen. Haushalte profitieren von Zinssenkungen, tragen aber das Risiko steigender Zinsen. In einer Phase mit Zinspause und Erwartungen künftiger Anhebungen sollten Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer Puffer einplanen, um mögliche Ratenanstiege abzufedern.

Kapitalmarktzinsen: Kapitalmarktzinsen sind die Renditen, zu denen sich Staaten und Unternehmen am Anleihemarkt langfristig finanzieren. Sie werden von Inflationserwartungen, wirtschaftlicher Entwicklung, Angebot und Nachfrage nach Anleihen sowie Notenbankpolitik beeinflusst. Für lange Fixzinskredite sind Kapitalmarktzinsen zentral, weil Banken sich selbst langfristig refinanzieren müssen. Steigen Kapitalmarktzinsen, erhöhen Institute die Konditionen für lange Laufzeiten. Selbst bei unverändertem Leitzins können Fixzinsen daher teurer werden.

Refinanzierungskosten: Refinanzierungskosten sind die Aufwendungen, die Banken für die Beschaffung des Geldes tragen, das sie als Kredit ausreichen. Dazu zählen Geldmarktmittel, Einlagen verzinst bei Kundinnen und Kunden, langfristige Anleihen und Eigenkapitalkosten. Wenn Refinanzierung teurer wird, müssen Banken diese Kosten in die Kreditkonditionen einpreisen. Deshalb können Kreditzinsen steigen, obwohl die Leitzinsen kurzfristig stabil sind, insbesondere bei langen Bindungen, die von langfristigen Refinanzierungsquellen abhängen.

Geldmarkt: Der Geldmarkt ist der Markt für kurzfristige Finanzierungen zwischen Banken und institutionellen Akteuren. Er bildet Referenzzinsen ab, die variablen Krediten zugrunde liegen. Tendenzen am Geldmarkt können frühzeitig eine Trendwende signalisieren, etwa wenn Terminmärkte steigende Leitzinsen einpreisen. Für österreichische Haushalte sind diese Signale wichtig, weil sie auf künftige Bewegungen variabler Kreditraten hinweisen, selbst wenn die EZB gerade pausiert.

Wohnbaukredit: Ein Wohnbaukredit dient der Finanzierung von Kauf, Bau oder Sanierung von Wohnimmobilien. Er umfasst Laufzeiten von meist 15 bis 35 Jahren, kombiniert variable und fixe Zinsanteile oder setzt auf reine Fixzinsbindungen. Konditionen hängen von Bonität, Eigenmittelanteil, Beleihungswert, Laufzeit und Marktumfeld ab. In Österreich spielen auch Fördermodelle der Bundesländer eine Rolle. Die Finanzierung muss langfristig tragfähig sein und Puffer für Zins- und Preisänderungen berücksichtigen.

Historische Entwicklung: Vom Nullzins zur neuen Normalität

In den Jahren nach der Finanz- und Schuldenkrise prägten niedrige und phasenweise sogar negative Zinsen die europäische Wirtschaft. Wohnbaukredite profitierten von günstigen Konditionen, Fixzinsen mit langen Bindungen waren attraktiv und vielfach gut verfügbar. Diese Phase führte zu einem starken Anstieg der Nachfrage nach Eigentum und renovierten Bestandsobjekten. Gleichzeitig wuchsen die Baukosten, getrieben von Material- und Lohnentwicklungen sowie einem hohen Auftragspolster.

Mit dem Inflationsschub der jüngeren Vergangenheit drehte sich die Lage grundlegend. Die Zentralbanken erhöhten Leitzinsen in mehreren Schritten, um Preisstabilität zu sichern. In der Folge stiegen Kreditkosten deutlich, was die leistbare Kreditrate für viele Haushalte spürbar erhöhte. Banken reagierten mit strengeren Kreditvergabestandards, höheren Sicherheitenanforderungen und sorgsamerer Haushaltsrechnung. Der Markt kühlte ab, Transaktionen wurden selektiver. Im Verlauf des Jahres 2025 setzten dann Zinssenkungen ein, die bis zur Zinspause führten. Doch der Kapitalmarkt blickt voraus: Anzeichen einer steileren Zinskurve und Erwartungen an künftige Leitzinsanhebungen verschieben die Konditionen für lange Bindungen wieder nach oben.

Diese Entwicklung markiert die Rückkehr zu einer Normalität, in der Zinsen keine Randgröße, sondern wieder ein wesentlicher Faktor der Finanzplanung sind. Für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer ist die Zeit der extrem günstigen, langfristig fixierten Darlehen derzeit vorbei. Umso wichtiger sind solide Eigenmittel, realistische Tilgungspläne und flexible Strategien, die künftige Schwankungen berücksichtigen.

Österreich im Vergleich: Bundesländer, Deutschland, Schweiz

Innerhalb Österreichs zeigen sich spürbare regionale Unterschiede. In Wien trifft eine hohe Nachfrage nach leistbaren Wohnungen auf begrenzte Neubauflächen, wodurch Mieten besonders dynamisch reagieren. Niederösterreich und das Burgenland bieten tendenziell mehr Raum für Einfamilienhäuser, doch steigende Baukosten und Energieanforderungen machen Projekte anspruchsvoller. In Tirol, Salzburg und Vorarlberg sind Toplagen begehrt, während touristische Zentren zusätzliche Nachfrage auslösen. Steiermark, Oberösterreich und Kärnten punkten mit ausgewogenen Märkten, doch auch hier wirken Zins- und Kostenentwicklungen unmittelbar auf Kaufentscheidungen und Projektkalkulationen.

Der Blick nach Deutschland zeigt: Traditionell sind lange Zinsbindungen stark verbreitet. Kreditnehmende sichern sich Planbarkeit, akzeptieren aber höhere Aufschläge in Phasen steiler Kurven. In der Schweiz wiederum haben lange Festhypotheken und Mischmodelle eine große Bedeutung; Marktsignale vom Kapitalmarkt schlagen sich rasch in Angeboten nieder. Österreich liegt zwischen beiden Welten: Variable Anteile und gemischte Finanzierungen sind verbreitet, gleichzeitig wächst das Interesse an langfristiger Absicherung. Die aktuelle Entwicklung mit günstigeren variablen Zinsen und teureren langen Bindungen stellt damit in allen drei Ländern ähnliche Abwägungen: Sicherheit versus Flexibilität, heutige Ersparnis versus künftige Zinsrisiken.

Konkrete Auswirkungen für Bürgerinnen und Bürger

Was bedeutet die Lage für Haushalte, die 2026 eine Immobilie finanzieren wollen? Erstens: Budgetdisziplin wird wichtiger. Steigende Fixzinsen drücken die Leistbarkeit bei langen Laufzeiten. Wer Stabilität sucht, muss höhere Raten akzeptieren oder mehr Eigenmittel einbringen. Zweitens: Variable Kredite sind aktuell oft günstiger, bergen aber das Risiko zukünftiger Ratenanstiege, wenn die erwarteten Leitzinserhöhungen ab 2027 eintreten. Drittens: Mieten steigen weiter, was Sparziele für das Eigenkapital erschwert. Die Abwägung Miete versus Kauf bleibt individuell und hängt von Einkommen, Sicherheiten, Fördermöglichkeiten und Zeitplan ab.

Ein Beispiel: Ein Paar mit stabilem Einkommen plant den Kauf einer Eigentumswohnung. Bei langer Fixzinsbindung ist die Monatsrate höher, dafür bleibt sie planbar. Das schafft Sicherheit über zehn Jahre und schützt vor Zinsüberraschungen. Entscheidet sich das Paar für eine variable Rate, sinkt die Anfangsbelastung, allerdings muss ein Puffer für mögliche Zinsanstiege eingeplant werden. Eine gemischte Lösung, also ein Teil fix, ein Teil variabel, verteilt das Risiko, erfordert aber laufende Beobachtung der Marktlage und klare Rückzahlungspläne.

Viertens: Fördermodelle der Länder können die Kalkulation verbessern. Sie sind jedoch an Voraussetzungen geknüpft und begrenzt verfügbar. Fünftens: Bau- und Sanierungskosten bleiben ein zentraler Treiber. Wer saniert, sollte neben der Finanzierung auch Energieeffizienz, Lebenszykluskosten und mögliche Förderungen berücksichtigen. Sechstens: Banken prüfen strenger. Solide Unterlagen, realistische Haushaltsrechnungen und transparente Projektkalkulationen sind entscheidend, um gute Konditionen zu erhalten.

Warum Fixzinsen steigen, obwohl die EZB pausiert

Die Kernerklärung liegt im Zusammenspiel von Kapitalmarkt, Refinanzierungskosten und Erwartungen. Wenn Märkte steigende Leitzinsen in der Zukunft einpreisen, steigen Renditen am Kapitalmarkt. Banken refinanzieren lange Kredite teilweise über langfristige Anleihen oder durch Bindung eigener Mittel über Jahre. Das Risiko- und Zinsumfeld wird daher in die Konditionen eingepreist. Daraus folgt: Auch bei stabilen Leitzinsen verteuern sich lange Fixzinsen, wenn die Zinskurve steiler wird und die Refinanzierungskosten steigen. Variable Kredite reagieren dagegen überwiegend auf den kurzfristigen Geldmarkt, der erst später – mit tatsächlichen Leitzinsänderungen – voll reflektiert.

Strategien für Kreditentscheidungen 2026

  • Rate mit Puffer kalkulieren: Eine Stressrechnung mit höheren Zinsen zeigt, ob das Budget tragfähig bleibt.
  • Bindung mischen: Ein Teil fix, ein Teil variabel kann Chancen und Risiken ausbalancieren.
  • Förderungen prüfen: Landesprogramme, Sanierungsförderungen und steuerliche Aspekte berücksichtigen.
  • Tilgungsrate realistisch wählen: Höhere Anfangstilgung senkt die Gesamtkosten, muss aber leistbar sein.
  • Laufzeit bewusst wählen: Längere Laufzeiten senken die Rate, erhöhen aber Gesamtkosten.
  • Sondertilgungen verhandeln: Flexibilität für außerplanmäßige Rückzahlungen kann später Kosten sparen.

IKI-Signale, Marktstabilisierung und was 2027 bedeuten könnte

Der Infina Kredit Index beschreibt eine gegenläufige Bewegung: Variable Kredite wurden 2025 günstiger, Fixzinsen teurer. Diese Divergenz korrespondiert mit einer steiler werdenden Zinskurve. Banken heben Konditionen sukzessive an, weil Kapitalmarktzinsen gestiegen sind und Volatilität Puffer verlangt. Zugleich stabilisiert sich der Immobilienmarkt. Die Angebotsseite bleibt jedoch knapp, wodurch Mieten und Kaufpreise in vielen Segmenten robust bleiben oder sich nur langsam anpassen. Für Haushalte bedeutet dies: Entscheidungen sind seltener schwarz-weiß. Es geht um das richtige Maß an Sicherheit, Flexibilität und Liquiditätsplanung.

Für 2026 zeigt sich laut Quelle eine realistische Erwartung: Bei stabilen Rahmenbedingungen ist moderates Wachstum der privaten Wohnbaufinanzierung möglich. Treiber sind steigende Einkommen, Förderungen und Nachholeffekte. Gleichzeitig bleibt die Kreditvergabe in der Praxis restriktiv. Das sorgt für Qualität und wirkt Übertreibungen entgegen, kann aber den Zugang zum Eigentum erschweren, insbesondere für Ersterwerberinnen und Ersterwerber mit geringerem Eigenkapital.

Zukunftsperspektive: Szenarien bis 2027 und darüber hinaus

Wenn Märkte ab 2027 wieder steigende Leitzinsen erwarten, hat das mehrere Implikationen. Erstens: Variable Kredite könnten sich verteuern. Wer aktuell variabel finanziert, sollte regelmäßig prüfen, ob ein späterer Umstieg in eine fixe Bindung sinnvoll wird. Zweitens: Lange Fixzinsen bleiben abhängig von Kapitalmarktzinsen. Wenn geopolitische Spannungen und höhere Staatsausgaben anhalten, können Risikoaufschläge bestehen bleiben. Drittens: Der Immobilienmarkt könnte weiter segmentiert reagieren. Gefragte Lagen mit knappem Angebot bleiben stabiler, während periphere Regionen stärker von Finanzierungskonditionen beeinflusst werden.

Positiv ist: Eine Zinspause erlaubt Haushalten, ihre Finanzierung neu zu ordnen, zu vergleichen und Reserven aufzubauen. Wer frühzeitig Optionen prüft, bleibt handlungsfähig. Klar ist aber auch: Die einfache Lösung gibt es nicht. Es sind informierte Entscheidungen gefragt, basierend auf individuellen Zielen, Zeitplänen, Risikoappetit und dem Zusammenspiel aus Miete, Kaufpreis, Nebenkosten und langfristiger Lebensplanung.

Service: Nützliche Informationsquellen

Fallbeispiele: So rechnen Haushalte realistisch

Erstes Szenario: Eine Familie in Niederösterreich plant einen Neubau. Die Baukosten sind gestiegen, die Fixzinsen für lange Bindungen ebenfalls. Eine gestaffelte Finanzierung mit einem höheren Eigenmittelanteil, einer moderaten Anfangstilgung und einem Teil variabler Bindung kann die Anfangsrate senken, erfordert aber klare Pläne für Sondertilgungen, sobald finanzielle Spielräume entstehen.

Zweites Szenario: Eine Alleinerzieherin in Wien erwägt den Kauf einer kleineren Wohnung. Wegen des Mietdrucks erscheint Eigentum attraktiv. Langfristige Fixzinsen sichern die Rate, doch die Qualifikation erfordert ausreichend Eigenmittel und belastbare Haushaltsrechnung. Förderungen und Sanierungsboni können den Unterschied machen. Beratung und das Einholen mehrerer Kreditangebote erhöhen die Chancen auf tragfähige Konditionen.

Drittes Szenario: Ein Paar in Tirol hat 2024 variabel finanziert. Mit Blick auf mögliche Zinsanstiege ab 2027 prüfen die beiden eine Teilumschuldung in eine mittlere Bindung. Die Idee: Ein Teil bleibt variabel, um von Stabilität am Geldmarkt zu profitieren, ein Teil wird fixiert, um zukünftige Risiken zu reduzieren. Diese Mischform verlangt disziplinierte Budgetführung und regelmäßige Marktbeobachtung.

Unternehmenshintergrund: Was Infina am Markt positioniert

Die Quelle beschreibt Infina als unabhängiges, österreichweit tätiges Beratungsunternehmen mit führender Omnichannel-Plattform. Über 500 Vertriebspartner nutzen die Technologie Profin, die Zugang zu über 600 Kreditprodukten österreichischer und deutscher Institute bündelt. Mit mehr als 120 angebundenen Banken und Bausparkassen sowie über 100 Standorten ist das Unternehmen breit vernetzt. 2025 lag das Neugeschäftsvolumen bei 1,39 Milliarden Euro. Der integrierte End-to-End-Prozess verknüpft alle relevanten Parteien einer Transaktion digital und unterstützt damit effiziente Abläufe rund um Kauf, Verkauf, Bewertung und Vermietung.

Rechtlicher Rahmen und faire Information

Österreichisches Medienrecht und die Richtlinien des Presserats betonen Sorgfalt, Trennung von Nachricht und Kommentar sowie Transparenz der Quelle. Dieser Artikel beruht auf der angegebenen Pressemitteilung und ordnet sie mit allgemein verständlichen Erklärungen ein. Es werden keine weitergehenden Zahlen behauptet, die nicht aus der Quelle stammen. Für individuelle Entscheidungen sind persönliche Beratung und die Prüfung offizieller Informationen unerlässlich.

Fazit: Was jetzt zählt – Planung, Puffer, Vergleich

Die Zinspause der EZB ist kein Freibrief. Der Infina Kredit Index zeigt, dass langfristige Zinsen bereits auf zukünftige Erwartungen reagieren, Fixzinsen teurer werden und Mieten hoch bleiben. Österreichische Haushalte sollten daher Besonnenheit walten lassen: solide Eigenmittel, realistische Tilgung, Puffer für unerwartete Entwicklungen und ein klares Verständnis der eigenen Risikotoleranz. Der Mix aus Sicherheit und Flexibilität ist individuell zu wählen.

Unsere Empfehlung: Angebote vergleichen, Fördermöglichkeiten systematisch prüfen und sich bei Bedarf unabhängig beraten lassen. Wer heute gut plant, kann Chancen nutzen und Risiken begrenzen – unabhängig davon, ob die Entscheidung für variable, fixe oder gemischte Modelle fällt. Weitere Informationen finden Sie in der Originalquelle sowie bei OeNB und Statistik Austria. Welche Strategie passt zu Ihren Zielen im Jahr 2026 – Stabilität um jeden Preis oder flexible Optionen mit diszipliniertem Risikomanagement?

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