Altbauten haben Charme – hohe Räume, Stuck, massive Wände, gewachsene Grundrisse. Gleichzeitig sind sie bei der Sanierung oft eine Überraschungstüte: Hinter schönen Oberflächen können Feuchtigkeit, alte Leitungen, schwache Dämmung oder verschlissene Bauteile stecken. Damit aus dem Traumprojekt kein Kosten- und Terminchaos wird, hilft ein pragmatischer Ablauf: erst verstehen, dann entscheiden – und erst dann umbauen.
1) Bestandsaufnahme: Ohne Diagnose keine gute Sanierung
Der wichtigste Schritt passiert, bevor irgendein Angebot eingeholt wird: eine gründliche Bestandsaufnahme. Ziel ist nicht, jedes Detail selbst zu bewerten – sondern systematisch zu dokumentieren, was vorhanden ist und wo Risiken lauern.
Prüfe (und fotografiere) zumindest diese Bereiche:
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Fassade: Risse, Abplatzungen, feuchte Stellen?
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Dach: Zustand der Eindeckung, Dachstuhl, eventuelle Schäden
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Wände/Decken: Material, Risse, Hinweise auf Feuchte oder Schimmel
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Fenster/Türen: reparierbar (z. B. Kastenfenster) oder sanierungsreif?
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Boden/Keller: Feuchtigkeit, Zustand, Dämmung der Kellerdecke, Aufbauhöhe
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Technik: Alter und Zustand von Heizung, Elektro- und Sanitärinstallationen
Diese Dokumentation spart später Geld: Fachleute können schneller einschätzen, was nötig ist, Angebote werden vergleichbarer – und Förder- oder Genehmigungsfragen lassen sich gezielter klären.
2) Recht & Auflagen: Denkmalschutz früh abklären
Gerade bei älteren Häusern kann Denkmalschutz eine Rolle spielen – und der beeinflusst oft Fassade, Fenster, Dämmung und Materialwahl. Wichtig ist: Nicht „einfach anfangen“, sondern früh klären, welche Maßnahmen genehmigungspflichtig sind und welche gestalterischen Vorgaben gelten. Das reduziert spätere Konflikte, Verzögerungen und Zusatzkosten.
3) Budget realistisch planen – inklusive Puffer
Eine Altbausanierung ist selten „nur ein bisschen Renovieren“. In Österreich wird für umfassendere Sanierungen häufig eine grobe Bandbreite von 1.000 bis 2.000 Euro pro m² Wohnfläche genannt – je nach Zustand, Umfang und Ausstattung. Dazu kommt ein Sicherheitszuschlag von 10–20 %, weil im Bestand fast immer Unvorhergesehenes auftaucht.
Wichtig: Teile dein Budget gedanklich in Bauteile/Gewerke auf (Dach, Fassade, Fenster, Bad, Elektro, Heizung …). Das hilft beim Priorisieren: Was ist zwingend (Substanz/Feuchte/Elektrik), was ist Komfort (neue Oberflächen, Design), was kann später kommen?
4) Reihenfolge schlägt Produktwahl: Erst „unsichtbar“, dann schön
Ein klassischer Sanierungsfehler ist die falsche Reihenfolge: Erst werden Böden, Wände oder Fliesen gemacht – und später stellt man fest, dass Leitungen fehlen oder Anschlüsse anders hätten laufen müssen. Dann wird gestemmt, nachgebessert, neu verspachtelt: teuer und nervig.
Bewährt hat sich diese Logik:
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Konzept & Planung: Grundriss, Nutzung, Heiz-/Kühlstrategie, Lüftung, Elektro
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Technische Rohinstallation: Leitungen, Verteiler, Anschlüsse
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Prüfen & dokumentieren: Fotos, Dichtheit, Funktion
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Oberflächen & Ausbau: Boden, Fliesen, Malerarbeiten, Türen
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Endmontage & Inbetriebnahme
In unserem Beitrag zu Thermischer Sanierung wird dieselbe Grundregel betont – zuerst die Gebäudehülle verbessern, dann die Anlagentechnik dimensionieren. Merksatz: Alles, was hinter der Wand liegt, muss zuerst sitzen – weil es später am teuersten zu korrigieren ist.
5) Typische Altbau-Risiken: Feuchte, Wärmebrücken, alte Leitungen
Viele Überraschungen im Altbau hängen mit drei Themen zusammen:
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Feuchtigkeit: im Keller, an Außenwänden, hinter Verkleidungen. Ursache klären, bevor gedämmt oder neu ausgebaut wird.
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Wärmebrücken & Dämmung: Häufig sind einzelne Bauteile die „Kältequelle“ (Kellerdecke, Dach/oberste Decke). Wer hier sinnvoll investiert, senkt langfristig Heizkosten und verbessert Komfort.
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Elektro/Sanitär: Alte Leitungen entsprechen oft nicht dem heutigen Bedarf (Leistung, Absicherung, FI-Schutz). Hier entscheidet sich Sicherheit – nicht Optik.
6) Eigenleistung ja – aber mit klaren Grenzen
Eigenleistung kann das Budget spürbar entlasten. Sinnvoll ist sie dort, wo der Zeitaufwand hoch, das Risiko aber überschaubar ist: Demontage, Entkernung, vorbereitende Arbeiten, einfache Montageschritte nach Anleitung.
Sobald es jedoch um sicherheitsrelevante Bereiche geht (Elektrik, Hydraulik, Dichtheit, Inbetriebnahme), sollte ein Profi übernehmen – nicht weil man „es nicht kann“, sondern weil Haftung, Normen, Abnahme und Gewährleistung entscheidend sind. Genau hier entstehen die meisten Streitfälle: Wer ist verantwortlich, wenn später etwas undicht ist oder nicht funktioniert?
In der Praxis setzen daher immer mehr Sanierer auf Hybridmodelle: Man hilft gezielt mit, aber kritische Schritte werden geplant, geprüft und abgenommen. Als Beispiel wird hier Viathermo genannt, wo das Prinzip „Eigenleistung mit Profi-Sicherheit!“ über klare Arbeitspakete, Einweisung und fachliche Abnahme gedacht ist – damit Eigenleistung spart, ohne die Sicherheit (und die saubere Zuständigkeit) zu verlieren.
7) Mini-Checkliste für deinen Sanierungsstart
Zum Schluss ein kompakter Start-Plan:
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Bestandsaufnahme + Fotodoku
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Auflagen/Denkmalschutz klären
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Budget + 10–20 % Puffer festlegen
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Reihenfolge planen (Technik vor Oberflächen)
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Mindestens 3 Angebote mit gleicher Leistungsbeschreibung einholen
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Eigenleistung nur dort, wo Risiko überschaubar ist – und Schnittstellen schriftlich festhalten
Fazit
Eine Altbausanierung wird dann stressarm, wenn du früh Struktur hineinbringst: Zustand verstehen, Kosten realistisch kalkulieren, Gewerke sinnvoll ordnen und Eigenleistung bewusst einsetzen. So bleibt der Altbau das, was er sein soll: ein Zuhause mit Charakter – aber mit Technik und Komfort auf heutigem Niveau.
