Am 12.01.2026 rücken in Österreich die Immobilien-Trends des neuen Jahres in den Fokus. Eigentum gewinnt langsam wieder an Zugkraft, während der Mietmarkt vielerorts angespannt bleibt. Digitalisierung mit Künstlicher Intelligenz und Nachhaltigkeit nach ESG-Kriterien prägen die Weichenstellungen. Rechtssicherheit und eine verlässliche Wirtschaftsentwicklung gelten als entscheidende Rahmenbedingungen. Diese Analyse ordnet die aktuellsten Signale ein, zeigt, was Suchende, Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Vermietende jetzt beachten sollten, und verlinkt auf belastbare Quellen mit weiteren Details.
Immobilien-Trends 2026 in Österreich
Die Immobilienplattform willhaben verweist in einer aktuellen Aussendung auf eine leichte Belebung beim Eigentum. In Spitzenmonaten 2025 stiegen die durchschnittlichen Anfragen zu Kauf-Objekten gegenüber dem Vorjahr um bis zu 15 Prozent. Eine gemeinsame Befragung mit dem Institut marketagent unter 1.560 Personen auf Immobiliensuche zeigt zudem, dass das Interesse an Eigentumswohnungen und Häusern zum Kauf 2025 höher lag als 2024. Parallel verzeichnete der Mietmarkt anhaltende Angebotsknappheit und weiter steigende Quadratmeterpreise bei Neuvermietungen. Besonders auffällig: Noch nie suchten österreichweit so viele Menschen eine Mietwohnung über 900 Euro pro Monat wie im Jahr 2025.
Diese Befunde sind für 2026 ein wichtiges Stimmungsbarometer. Auf der Eigentumsseite ist vorsichtiger Optimismus erkennbar. Auf dem Mietmarkt dominiert dagegen Zurückhaltung, weil höhere Einstiegspreise und knapperes Angebot die Wechselbereitschaft dämpfen. Rechtssicherheit nach jüngsten Novellen, klare Finanzierungsbedingungen und der gezielte Einsatz von Künstlicher Intelligenz im Immobilienmanagement zählen zu den Faktoren, die heuer den Ausschlag geben können. Nachhaltigkeit bleibt stark präsent: 73,5 Prozent der Befragten messen ihr bei der Immobiliensuche hohe oder sehr hohe Bedeutung bei.
Die Kernthemen lassen sich in drei Strängen bündeln: wirtschaftliche Stabilität und Finanzierung, vertrags- und mietrechtliche Verlässlichkeit sowie die operative Transformation mit KI und ESG. Österreichische Besonderheiten wie unterschiedliche Dynamiken zwischen Bundesländern, die Bedeutung von städtischen Neubauimpulsen und die wachsende Relevanz energetischer Standards im Wohnbestand bilden den Rahmen für Entscheidungen von Käuferinnen und Käufern, Mieterinnen und Mietern sowie Investorinnen und Investoren.
Zahlen und Fakten im Überblick
- Bis zu 15 Prozent mehr Anfragen für Kauf-Objekte in Spitzenmonaten 2025 gegenüber 2024
- 1.560 befragte Personen in einer Studie zu Suchinteressen und Suchverhalten
- Erweiterung der Suche: 13,4 Prozent zusätzlich Hauskauf, 13,2 Prozent Wohnungskauf
- Suche nach größeren oder teureren Immobilien: Anstieg von 9,3 Prozent auf 11,1 Prozent
- Rekordhoch bei Suche nach Mietwohnungen über 900 Euro monatlich im Jahr 2025
- Nachhaltigkeit bei der Immobiliensuche wichtig oder sehr wichtig für 73,5 Prozent
Fachbegriffe verständlich erklärt
Eigentumswohnung
Eine Eigentumswohnung ist eine baulich abgeschlossene Einheit innerhalb eines Hauses, deren Sondereigentum im Grundbuch eingetragen ist. Käuferinnen und Käufer erwerben dabei die Wohnung selbst und meist auch einen anteiligen Miteigentumsanteil an den allgemeinen Teilen des Gebäudes, etwa an Stiegenhaus, Dach oder Außenanlagen. Rechtlich bedeutsam sind Hausordnung, Betriebskostenabrechnung, Rücklagenbildung für künftige Sanierungen und Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft. Für die Finanzierung spielen Kaufpreis, Nebenkosten und Eigenmittelquote eine Rolle. Im Marktgeschehen 2026 ist die Eigentumswohnung ein zentrales Segment, weil sie für viele der erreichbare Einstieg ins Eigentum ist.
Quadratmeterpreis
Der Quadratmeterpreis gibt an, wie teuer ein einzelner Quadratmeter Wohnfläche ist. Er dient als Vergleichsmaß zwischen Objekten und Regionen. Bei Miete spiegelt er die monatliche Mietbelastung pro Fläche wider, bei Kauf den relativen Kaufpreis. Einflussfaktoren sind Lagequalität, Baujahr, energetischer Zustand, Ausstattung, Freiflächen und lokale Nachfrage. Für Neuvermietungen in Ballungsräumen erhöhen knappe Angebote und hohe Nachfrage den Quadratmeterpreis. Beim Kauf wirken Finanzierungsmöglichkeiten und gesamtwirtschaftliche Erwartungen. Für 2026 ist wichtig, Quadratmeterpreise nicht isoliert zu betrachten, sondern mit Betriebskosten, Energiekosten und Instandhaltung zusammenzudenken.
Finanzierungsmöglichkeiten
Finanzierungsmöglichkeiten umfassen die Wege, einen Kauf zu bezahlen, typischerweise mit einer Mischung aus Eigenmitteln und einem Hypothekarkredit. Wesentliche Parameter sind die Zinsbindung, also wie lange ein Zinssatz festgeschrieben bleibt, der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Kreditbetrag zum Immobilienwert, sowie die Laufzeit. Banken prüfen Bonität, Einkommen und Sicherheiten. Für Haushalte bedeutet eine stabile wirtschaftliche Entwicklung planbarere Raten. 2026 spielt neben der Zinssituation die Frage eine Rolle, ob Kreditbedingungen verlässlich und transparent sind, damit Investitionen langfristig kalkulierbar bleiben. Wer vergleicht, kann Zins- und Gebührenunterschiede besser einschätzen.
Inflationskennzahlen
Inflationskennzahlen messen die durchschnittliche Preissteigerung von Waren und Dienstleistungen. Für Immobilien zählen sie doppelt: Erstens beeinflussen sie die Kaufkraft von Haushalten und damit die Leistbarkeit von Miete und Eigentum. Zweitens wirken sie auf vertragliche Mechanismen, etwa wenn Mieten über Indexklauseln angepasst werden. Sinkt die Teuerung, kann das den Finanzierungsspielraum erhöhen, weil Haushalte bei gleichen Einkommen real mehr übrig haben. Steigt sie, belasten höhere Lebenshaltungskosten das Budget. In der Markteinschätzung 2026 sind stabile Inflationskennzahlen wichtig, um Sicherheit in Kalkulationen zu bringen.
Wertsicherungsklausel
Eine Wertsicherungsklausel ist eine Vertragsbestimmung, die Geldbeträge, etwa Mieten, an die Entwicklung eines Preisindexes koppelt. Die Absicht ist, den realen Wert der Zahlung über die Zeit zu erhalten. In Österreich ist die rechtliche Ausgestaltung sensibel, weil Klauseln transparent, nachvollziehbar und rechtskonform sein müssen. Rechtsprechung und Novellen können Anpassungen erfordern. 2025 sorgten Entscheidungen unter anderem rund um Wertsicherungsklauseln für Verunsicherung. 2026 ist daher Vertrauen entscheidend: Klar formulierte, rechtssichere Klauseln schaffen Berechenbarkeit für Vermieterinnen und Vermieter sowie Schutz und Transparenz für Mieterinnen und Mieter.
Neubautätigkeit
Neubautätigkeit beschreibt die Errichtung neuer Wohnungen und Häuser. Sie ist ein zentraler Hebel gegen Knappheit: Mehr Fertigstellungen entlasten angespannten Märkten, insbesondere in Städten, und dämpfen den Druck auf Mieten. In den vergangenen Jahren fielen Fertigstellungszahlen phasenweise unter frühere Durchschnitte, was die Verknappungsdynamik verstärkte. Wenn 2026 die Bautätigkeit wieder anzieht, kann das eine wichtige Entspannung bewirken. Entscheidend sind dabei Rahmenbedingungen wie Baurecht, Kosten für Materialien, Fachkräfteverfügbarkeit sowie Finanzierung für Projektentwicklerinnen und Projektentwickler und Käuferinnen und Käufer.
ESG im Immobilienbereich
ESG steht für Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Im Immobilienkontext bedeutet das etwa Reduktion von Emissionen durch energieeffiziente Gebäude, faire und transparente Prozesse sowie verantwortungsvolle Verwaltung. Berichtspflichten und Standards rücken mehr Marktteilnehmende in die Pflicht, den energetischen Zustand zu erheben, Verbesserungen zu planen und ambitionierte Ziele umzusetzen. 2026 liegt ein Schwerpunkt auf konsequenter Umsetzung bereits definierter Vorhaben, zum Beispiel beim Sanieren von Beständen. Die Aussage, dass 73,5 Prozent Nachhaltigkeit bei der Suche wichtig finden, zeigt, dass ESG auch ein Nachfragefaktor ist, der Wert und Vermarktbarkeit beeinflusst.
Künstliche Intelligenz im Immobilienmanagement
Künstliche Intelligenz unterstützt die Immobilienwirtschaft entlang der gesamten Wertschöpfungskette. In der Datenanalyse hilft sie, Kundinnen- und Kundenverhalten und Wettbewerbssituationen besser zu verstehen. Im operativen Management ermöglicht sie vorausschauende Instandhaltung, optimiert Energieverbrauch und Betriebskosten und automatisiert die Verwaltung von Bestandsverträgen. Prognosetools können Instandhaltungszyklen, Leerstandsrisiken oder Nachfragewellen modellieren. 2026 dürfte der Einsatz reifer, praxistauglicher KI-Lösungen zunehmen, besonders dort, wo sie klare Effizienzgewinne bringen. Das eröffnet Chancen für Nischen wie energieintensive Rechenzentrumsimmobilien und stärkt Professionalisierung in Verwaltung und Vertrieb.
Bestandsbereich
Der Bestandsbereich umfasst bestehende Gebäude und Wohnungen, die bereits vermietet oder genutzt werden. Hier stehen Werterhalt, Sanierung, laufende Bewirtschaftung, Mietvertragsmanagement und Kostenkontrolle im Vordergrund. Rechtssichere Prozesse sind wesentlich, damit Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Mieterinnen und Mieter verlässlich planen können. Unsicherheiten durch Novellen oder strittige Klauseln erschweren seriöse Kalkulationen. 2026 ist deshalb die Stabilisierung der Rahmenbedingungen wichtig, um Investitionen in Sanierung und energetische Aufwertung anzustoßen und zugleich leistbare Nutzungsverhältnisse zu gewährleisten.
Historische Entwicklung: Vom Boom zur Balance
Die österreichische Immobilienlandschaft hat in den vergangenen Jahren mehrere Phasen durchlaufen. Nach einer langen Aufwärtsbewegung, in der niedrige Zinsen, Zuzug in die Ballungsräume und knapper Wohnraum die Nachfrage stützten, folgte zunächst eine außergewöhnliche Dynamik rund um die Pandemie. Der Wunsch nach mehr Platz und Freiflächen sowie die verstärkte Homeoffice-Nutzung veränderten Präferenzen. Gleichzeitig blieb die Angebotsseite in urbanen Zentren angespannt. In dieser Phase waren Eigentum und Miete von teils kräftigen Anpassungen geprägt, je nach Lage und Segment unterschiedlich stark.
Mit dem Zinsanstieg und einer strafferen Kreditvergabe kühlte die Marktdynamik ab. Haushalte überdachten Budgets und verschoben Entscheidungen, Projektentwicklungen wurden vorsichtiger kalkuliert. In der Folge entstanden Reibungen: steigende Kosten auf der Angebotsseite, selektive Nachfrage auf der Nachfrageseite und Unsicherheiten durch rechtliche Änderungen. 2025 signalisierte bereits eine grundsätzliche Stabilisierung mit vorsichtig zuversichtlicher Grundstimmung. Der nun sichtbare leichte Aufwind beim Eigentum knüpft an diese Beruhigung an. Gleichzeitig zeigt der Mietmarkt, wie empfindlich das Gleichgewicht zwischen Fertigstellungen, Wanderungsbewegungen und Leistbarkeit ist. 2026 wird damit zu einem Jahr, in dem Balance und Berechenbarkeit die Leitplanken setzen.
Österreich im Vergleich: Bundesländer, Deutschland, Schweiz
Innerhalb Österreichs verläuft die Entwicklung nicht einheitlich. In Wien verstärken dichte Nachfrage und begrenzte Flächen das Ringen um leistbare Mieten, während im Eigentumsbereich Mikrolagen, Bauzustand und Nähe zu öffentlichem Verkehr stärker über Preis und Vermarktungsdauer entscheiden. In westlichen Bundesländern wie Tirol und Vorarlberg wirkt die Kombination aus alpiner Topografie, starkem Freizeitdruck und hoher Standortattraktivität preistreibend, besonders bei knappem Neubau. In der Steiermark oder in Teilen von Ober- und Niederösterreich unterscheiden sich städtische Hotspots und ländliche Räume deutlicher: Während Städte klare Nachfragezentren sind, bieten Umlandgemeinden punktuell mehr Auswahl, sofern die Anbindung passt.
Deutschland und die Schweiz liefern nützliche Vergleichspunkte. In Deutschland belasten Baukosten, Fachkräftemangel und verhaltene Bautätigkeit den Wohnungsneubau, während Mietmärkte in Großstädten angespannt bleiben. Regulatorische Diskussionen prägen die Debatte, etwa zur Ausgestaltung von Mietanpassungen oder Anreizen für den Neubau. In der Schweiz zeigt sich der Wohnungsmarkt traditionell stabil mit regionalen Unterschieden, strikten Vorgaben und geringer Leerstandsquote in gefragten Zentren. Für Österreich lässt sich aus beiden Nachbarländern mitnehmen, dass langfristige Planungssicherheit, gezielte Neubauimpulse und verlässliche rechtliche Leitplanken entscheidend sind, um Wohnen leistbar und Investitionen tragfähig zu halten.
Konkrete Auswirkungen für Bürgerinnen und Bürger
Für Suchende auf dem Eigentumsmarkt bedeutet die leichte Belebung: Angebote müssen heute sorgfältig verglichen werden, weil Lage, Energieeffizienz und Betriebskosten den Gesamtaufwand prägen. Wer eine Eigentumswohnung anstrebt, sollte neben dem Kaufpreis auch die laufenden Kosten, Rücklagen für Sanierungen und mögliche Anpassungen der Hauskosten einplanen. Praktisch empfiehlt sich eine Checkliste: Energieausweis prüfen, Instandhaltungspläne der Eigentümergemeinschaft einsehen, Rücklagenstand erfragen und Aufschläge für etwaige Zinsschwankungen in der Kalkulation berücksichtigen.
Für Mieterinnen und Mieter bleibt 2026 die Suche in Ballungsräumen herausfordernd. Der Befund, dass 2025 so viele Menschen wie nie zuvor Mietwohnungen über 900 Euro monatlich suchten, zeigt die Eintrittsschwelle. Ein realistisches Budget, vollständige Unterlagen und Flexibilität bei Lage oder Wohnungsgröße erhöhen die Chancen. Gleichzeitig lohnt sich ein Blick in aufstrebende Umlandlagen mit guter Öffi-Anbindung. Je nach Lebenssituation können temporäre Zwischenlösungen sinnvoll sein, bis neue Projekte den Markt entlasten.
Für Vermieterinnen und Vermieter erhöht eine klare, rechtskonforme Vertragsgestaltung die Planungssicherheit. Wertsicherungsklauseln sollten transparent, verständlich und korrekt formuliert sein. Im Bestandsbereich bringt eine strukturierte, vorausschauende Bewirtschaftung Vorteile: Regelmäßige Wartungen, Energieoptimierung und offene Kommunikation stärken das Mietverhältnis. Eigentümerinnen und Eigentümer profitieren, wenn Sanierungen gut vorbereitet sind, etwa durch belastbare Kostenpläne und abgestimmte Zeitpläne in der Eigentümergemeinschaft.
Projektentwicklerinnen und Projektentwickler können 2026 durch effizientes Kostenmanagement, klare ESG-Profile und eine bedarfsorientierte Produktgestaltung punkten. Gefragte Segmente sind gut angebundene, energieeffiziente Wohnungen mit klug geschnittenen Grundrissen. KI-gestützte Nachfrageanalysen helfen, Lagepräferenzen und Preissensitivität frühzeitig zu erkennen. Gleichzeitig bleibt das Zusammenspiel mit Behörden und Versorgern entscheidend, um Genehmigungen, Infrastruktur und Energielösungen zügig zu koordinieren.
Vertiefte Analyse der Zahlen
Die bis zu 15 Prozent höheren Anfragen in Spitzenmonaten 2025 deuten auf eine spürbare Reaktivierung am Eigentumsmarkt hin. Dass 13,4 Prozent ihre Suche zusätzlich auf den Hauskauf ausgedehnt und 13,2 Prozent den Wohnungskauf stärker berücksichtigt haben, spricht für erneuerte Kaufbereitschaft. Der Anstieg des Anteils, der größere oder teurere Immobilien in Betracht zieht, von 9,3 Prozent auf 11,1 Prozent, zeigt selektive Aufwärtsbewegungen in Teilsegmenten. Zusammengenommen entsteht das Bild einer Marktphase, in der optimistische Haushalte Chancen ergreifen, während andere noch abwarten.
Auf der Mietseite bleibt der Befund einer hohen Nachfrage in Preislagen über 900 Euro monatlich ein Signal. In Verbindung mit knappen Fertigstellungen verdeutlicht er, dass Entlastung stark von der Neubautätigkeit abhängt. Ohne zusätzliche Wohnungen in nachgefragten Regionen verschiebt sich die Suche in Randlagen oder kleinere Einheiten. Deshalb hat die Fertigstellungspolitik in Städten im Jahr 2026 eine Hebelwirkung: Sie wirkt direkt auf Verfügbarkeit, Vermarktungsdauer und Preisbildung.
Die Zahl von 73,5 Prozent, die Nachhaltigkeit wichtig finden, ist für Bestand und Neubau gleichermaßen bedeutsam. Sie zeigt, dass Kriterien wie Energieverbrauch, Heizungssysteme, Dämmung und erneuerbare Komponenten das Suchverhalten prägen. Für Verkäuferinnen und Verkäufer sowie Vermieterinnen und Vermieter wird der energetische Zustand damit zu einem Wettbewerbsvorteil. Investitionen in Effizienz lohnen sich, wenn sie Betriebskosten senken, Komfort steigern und die Vermarktung beschleunigen.
Rechtssicherheit nach Novellen: Warum Vertrauen zählt
Die rechtlichen Änderungen und Entscheidungen des Jahres 2025 haben das Bedürfnis nach Stabilität geschärft. Wenn 2026 Vertrauen zwischen den Akteurinnen und Akteuren hergestellt wird, profitieren alle: Haushalte erhalten Schutz und Kalkulierbarkeit, Eigentümerinnen und Eigentümer gewinnen verlässliche Planungsgrundlagen, und der Wohnbau kann Projekte tragfähig entwickeln. In der Praxis bedeutet das, Vertragsklauseln klar zu formulieren, Informationspflichten einzuhalten und Konflikte früh zu entschärfen. Verlässliche Spielregeln fördern Investitionsbereitschaft und wirken Preisspitzen entgegen.
KI als Motor der Professionalisierung
Künstliche Intelligenz ist 2026 nicht Selbstzweck, sondern Werkzeug. In der Vermarktung können KI-gestützte Systeme Zielgruppen besser segmentieren und Anfragen schneller qualifizieren. Im Betrieb von Beständen senken smarte Steuerungen Heiz- und Stromkosten, indem sie Verbrauchsmuster erkennen und Anlagen optimiert regeln. Instandhaltungsprognosen reduzieren teure Ausfälle und verbessern Wohnqualität. Für Suchende entstehen Vorteile durch präzisere Matching-Algorithmen, die passende Objekte sichtbarer machen. Wichtig bleibt die menschliche Entscheidung: KI liefert Daten und Vorschläge, die Verantwortung liegt weiterhin bei Expertinnen und Experten.
ESG als Nachfrage- und Werttreiber
Die ESG-Entwicklung ist 2026 weniger von Schlagworten als von Umsetzung geprägt. Im Neubau bedeuten das energieeffiziente Hüllen, geeignete Haustechnik und vorausschauende Planung. Im Bestand zählen Sanierungskonzepte, die Schritt für Schritt zu messbaren Verbesserungen führen. Für Investorinnen und Investoren hilft ein klarer ESG-Fahrplan, Risiken zu reduzieren und die Vermietbarkeit zu erhöhen. Für Haushalte zahlt sich Effizienz in niedrigeren Betriebskosten aus. Wenn sich die Berichtspflichten ausweiten, steigt die Transparenz im Markt und damit die Vergleichbarkeit von Objekten.
Zukunftsperspektive 2026: Was jetzt entscheidend wird
2026 hat das Potenzial, ein Übergangsjahr zu werden, in dem Stabilität wieder zur Norm wird. Drei Hebel bestimmen die Richtung. Erstens die Wirtschaftsentwicklung: Je verlässlicher Einkommen und Preise, desto eher fassen Haushalte Kauf- oder Umzugsentscheidungen. Zweitens die Rechtssicherheit: Klare, umsetzbare Regeln schaffen Vertrauen. Drittens der operative Fortschritt mit KI und ESG: Wer Prozesse modernisiert und Effizienz hebt, bietet einen spürbaren Mehrwert.
Wird die Neubautätigkeit in den Städten zielgerichtet stimuliert, kann sie den Mietmarkt entlasten und Zahlungsbereitschaften in realistische Bahnen lenken. Im Eigentum könnten stabile Finanzierungskonditionen zusammenspielen mit der Bereitschaft, wieder längerfristig zu planen. Transparente Kommunikation zwischen Maklerinnen und Maklern, Bauträgerinnen und Bauträgern, Banken und Haushalten hilft, Erwartungen zu kalibrieren. Wenn die Nachfrage nach nachhaltigen Objekten anhält, werden energetisch gut aufgestellte Wohnungen und Häuser die Nase vorne haben.
Praktische Tipps für die Immobiliensuche 2026
Budget und Finanzierung strukturieren
- Eigenmittel, monatliche Belastung und Reserven realistisch festlegen
- Angebote zu Zinsbindung, Laufzeit und Gebühren sorgfältig vergleichen
- Zukunftsszenarien prüfen, zum Beispiel mögliche Indexanpassungen der Miete
Objektauswahl mit Blick auf Energie und Betrieb
- Energieausweis, Heizsystem und Dämmstandard konsequent prüfen
- Rücklagen und Sanierungspläne der Eigentümergemeinschaft erfragen
- Lagequalitäten wie Öffi-Anbindung und Nahversorgung berücksichtigen
Rechtliche Klarheit schaffen
- Vertragsklauseln verständlich und transparent halten
- Bei Unklarheiten rechtzeitig fachlichen Rat einholen
- Dokumentation und Fristen sorgfältig managen
Fazit und Ausblick
Eigentum kommt 2026 in Österreich in moderaten Schwung, während der Mietmarkt weiter unter Knappheit leidet. Anfragen für Kauf-Objekte legten in Spitzenmonaten 2025 deutlich zu, und ein größerer Anteil der Suchenden berücksichtigt wieder Eigentum. Nachhaltigkeit ist für eine breite Mehrheit ein zentrales Kriterium, was energetisch starke Objekte begünstigt. Entscheidend werden verlässliche wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen sein, damit Haushalte, Vermieterinnen und Vermieter sowie Projektentwicklerinnen und Projektentwickler langfristig planen können. KI und ESG sind keine Schlagworte, sondern praktische Werkzeuge, die Prozesse effizienter und Ergebnisse besser machen.
Wer heuer aktiv wird, profitiert von guter Vorbereitung: Budgets sauber strukturieren, Objekte ganzheitlich prüfen, Verträge klar halten. Teilen Sie Ihre Erfahrungen und Strategien, wie Sie die Immobiliensuche in Österreich angehen, und welche Kriterien Ihnen besonders wichtig sind. Weiterführende Informationen zur aktuellen Markteinschätzung finden Sie direkt bei willhaben. Quelle: willhaben via OTS.
